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建築の専門家が良い賃貸・土地の探し方を伝授します

引っ越しを考えているのだけど、安くて良い物件はどうやったら探せるのかな?生活が楽しくなるお家に住みたいなぁ。

こうしたことを思っている人多いのでは?こんな質問に答えます。

本記事の内容

建築の専門家が物件を探すやり方を伝授します。

いままでとはちがう物件に出会うことができます。

✔POINT

私は、学生時代から考えると多くの引っ越しをしてきました。そして引っ越しするたびに、賃貸についての知識は増えていくものです。また、仕事で建築デザイン関係をやるようになってからは、物件探しがもっと楽しくなりました。人に喜んでもらえると嬉しいですしね。


以下に示すようにいくつかの方法をお伝えします。それぞれメリットとデメリットがあります。大手の不動産サイトは最初の物件探しとしては、とにかく便利です。だいたいの相場もわかりますし。不動産屋に行ってみると、雰囲気もお店によってかなり違うのもわかります。もちろん、担当者さんによりますよね。また、違う個別の不動産サイトで見つけた物件が、違う不動産屋さんでも扱える物件の場合は、その方がいい場合もあります。それぞれに、特徴がありますので、以下で僕の体験も交えながら、お伝えしますね!


目次

  1. 賃貸取引についての基礎知識
  2. 大手の物件検索サイトに登録する
  3. 個別の不動産サイトを定期的に見る
  4. 個別に不動産屋さんを回る
  5. 散歩や街歩きで自分で見つける
  6. まとめ

1.賃貸取引についての基礎知識

賃貸取引の基本知識はかなり重要です。それを知ると、不動産サイトが不動産屋さんがどういう物件を勧めたいかなどもわかりますからね!いい物件を探すためには、不動産屋さんを仲間にしなくてはいけません。

賃貸取引の仲介を行う宅建業者は業務独占

宅地建物取引業(いわゆる宅建業)とは、

(1)自らが行う宅地や建物の売買や交換
(2)売買や交換、貸借をするときの代理や媒介

を業として行うものをいいます。

この宅建業は、「宅地建物取引業法」という法律によって定められています。この法律によって、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた者でなければ宅建業を営むことができません。この宅建業の免許を取得するためには、事務所の規模に応じて宅地建物取引士を一定数以上確保しなければいけないのです。

ちなみに、この宅地建物取引士ですが、私も受けましたが、結構難しいです(泣)。

この賃貸取引のなかでも最も重要な業務に「重要事項説明」というものがあります。これは、宅地建物取引士の免許証を机の上に出して明示しながら、物件や契約内容等の説明を行うものです。また、契約内容を記載した書面への記名押印は宅地建物取引士しかできないため、これが業務独占ですね!

宅建業者の存在意義

まず、今回は賃貸取引についてです。そのため、宅地建物取引に関することを知っておく必要があります。宅地建物取引は広義には、不動産業の中に含まれます。

不動産業は、大手のディベロッパーなども含むもので、マンションで言えば売買、仲介、賃貸、管理などの多くの業務範囲を含みます。宅地建物業(宅建業)は、そのうちの宅地建物取引に関わる媒介をします!

まず、借りたい人と貸したい人がいますね!

この二者で、賃貸取引の契約をしても良いでしょうか?

答えは 「もちろん、大丈夫です! 法的には問題ないです!」

賃貸契約について、宅建業者を通さなければ罰則がある!ということもありません。じゃあ、なんで宅建業者がいるの?ということですが、賃貸契約や売買契約も含めて、特に高額の支払いをともなる不動産取引は、トラブルが多いのです。

不動産取引はトラブルが多い

家を買ったけど、すぐに水道管が破裂してしまった!コンクリートの壁に日々が見つかった。天井から雨水が漏れてくる。お隣がうるさい。など、家に関しては長期で住むことが多いので、いろいろ発生します。

こうしたトラブルに対して未然に対策をとっておきたい!そう考えるのは、もちろん大家さんです。トラブルがあると数カ月分の家賃集中などすぐに吹き飛んでしまいます。

もちろん、借主さんも貸主さんから、「いますぐに出ていって!」とか、「出るときはフローリング全部張り替えて」と言われても困りますよね。モンスター大家さんもいるわけです。

そのために、事前にしっかりと賃貸借契約書を交わしたい!宅建業者が関わる賃貸借契約取引の手数料は、1ヶ月分です。

しっかりと、契約書を交わしてトラブルのときの対応に備えるのならば、双方にとって安いものですよね!

手数料無料のからくり

宅建業者は、賃貸借契約の仲介をするときに、2者(貸主さんと借主さん)から1ヶ月分ずつ(合計2ヶ月分)お金をもらえますか?

答えは 「いいえ」

仲介手数料は、家賃の1ヶ月分まで(プラス消費税)と決まっています。借主さん、貸主さん両方から貰う場合でも、1ヶ月分が上限です。

そう考えると、、、。時々目にする、「仲介手数料無料」ということはどういうことですか?

貸主さんが仲介手数料を宅建業者に払っているわけです。

それは、貸主さんが「仲介手数料を払うから早く契約してほしい!」ということでもあるわけです。人気のある部屋ならば、そんなことしなくてもすぐに契約を結べますよね。仲介手数料無料は一つの営業手段です。

なので、仲介手数料無料に惹かれて、すぐに物件契約をするというのは気をつけてくださいね!

3つの媒介契約

あともうひとつ、かなーり重要なことに、宅建業者(不動産業者)の媒介契約の種類があります。

  • 一般媒介
  • 専任媒介
  • 専属専任媒介

と言われるものです。細かい説明はいらないとおもいますので、簡単に。

一般媒介

一般媒介は、この不動産(売買も賃貸も)は、だれが媒介しても良いですよー!というものです。なので、これが、下に示す大手のサイトに乗ってくる物件になります。宅建業者的には、この契約は他社に契約を取られてしまう可能性があるので、心配でたまりません。一方で、大手のサイトに乗せることができるので多くの人の目に留まる可能性があり、物件を決める人の割合もかなり大きくなります。じゃあ、宅建業者はどうするでしょう??ここで、決め手になるのはサービスですよね。家で契約すると、こんなサービスがありますよー!といってアピールします。

専任媒介

専任媒介は、この不動産(売買も賃貸も)は、うちだけで媒介させてもらいますよー!という契約です。でも、もし自分で借主さんを見つけてくる場合はそれでもよいということになっています。これで、他社さんに契約を取られることはなくなります。しかし、販促は自分のところだけでやらないといけないので、お客さんを見つけるのがちょっと大変になってしまいます。比較的大きな宅建業者さんなら良いですが、これだと見つからないことも多いです。オウンドメディアというような、独自サイトのみで掲載されている物件は、これが多いです。しかし、早く見つけないと一般媒介契約に切り替えらてしまう可能性も高いので、業者さんは必死です!

専属専任媒介

専属専任媒介は、この不動産(売買も賃貸も)は、うちだけで媒介させてもらい且つ、自分で見つけてくるのもやめてください!すべてうちに任せてください!という契約です。これは、宅建業者さんを信頼して、全ておまかせします!ということですね。そのため、上記と同様に他社さんに契約を取られるリスクはなくなり、その点は安心ですが、やはり早く見つけないといけないという焦りが業者さんには強くありますね。

もし、自分が貸主の場合は、どうするなぁーって考えてみると、お家を探すときに不動産屋さんの関係が想像できてよいかと思います。

不動産屋さんは、契約を焦らせますからね!

僕も、いままでの経験上かなり焦らされて、しかも「仮契約」ということもありました!まだ、こんなことも知らなかった頃です!

賃貸取引の要点

  • 宅建業は業務独占
  • 賃貸取引には宅建業に仲介してもらうことが、借主さんと貸主さん双方にとって、とても大事。
  • 宅建業者は「手数料収入」1ヶ月分を、借主さん、貸主さんの双方から適宜按分してもらえばいよい。
  • 3つの媒介契約があること

2.大手の物件検索サイトに登録する

手順としてまずは、大手の物件検索サイトから物件を探してみましょう!大手のサイトは、いつくかありますね。主には以下の3つでしょう。

この大手サイトは、不動産業者ではありません。さまざまな不動産業者の物件を検索できるサイトとなるので、ある特定の不動産業者に限定されることなく、みられます。

これって実はかなり良いことで、独自サイトを持てる不動産業者はやはり、中小企業の中でも限られてきます。ここは、小規模な不動産業者も登録することができるので、多くの不動産業者の物件を見ることができます。

大手サイトの良いところは、物件数が多いのでざっと検索するだけで相場がわかるところです。どの地域で、どんなマンションが、どんな家賃なのかすぐに分かります。

あとは、最近のインターネット環境の変化によって情報更新がかなり早いです。不動産屋さんの話によると契約が終了した物件に関しては、3〜7日以内にサイトから消えていきます。昔みたいに、実はない物件がいつまでもサイトに有ることはなくなりました。信頼の問題もありますからね。同時に、新規の物件もどんどん出てきます。

私は、上記のサイトで新規情報をゲットしています。まずは、全体的な状況把握のために、どのサイトでも構わないのですが上記のサイトで会員登録をして新規情報をすぐにゲットできるようにしておくと良いと思います。


「地域」「駅」「不動産会社」

などのキーワードで、新規情報をひと目で見ることができますよ。

掲載物件は、ほとんどが一般媒介契約

ここに載っているのは一般媒介契約の物件がほとんどです。なので、物件を探してどこの不動産屋さんに連絡をするのかをよく考えましょう。さきほど言いましたが、不動産屋さんによってサービスが違います。大家さんと、手数料の交渉ができる不動産屋さんもいるかも知れませんよ。

3.個別の不動産サイトを定期的に見る

これは、上記の大手の物件検索サイトと違って、各サイト自体が不動産取引に関わる不動産業者独自の個別サイトとなります。これは、さらに二種類にわけることができます。不動産を持つ大手のサイトと、個別の特徴ある不動産を扱うサイトです。

僕のおすすめは、この2つを使い分けるのが良いと思います。

大手、中堅の不動産サイト

不動産を扱う大手と中堅の不動産サイトはなにかというと、自分のところで建てる。そして、自分たちで貸す。例えば、以下のサイトです。

これらは、貸主さんが自分で購入した不動産業者さんを信頼して専任媒介契約で入居者を見つけている場合が多いです。

たしかにどこかわからない不動産業者さんにお願いするよりも、貸主さん側の信頼が厚いということもあるでしょう。

また、借主さん側から見ると、大手の不動産業者が仲介している物件であれば、安心して借りられる。もし物件になにか瑕疵があった場合も、しっかりと対応してもらえそう。ということもあると思います。

上記の(その1)の大手物件検索サイトで大きな物件の流れを把握した上で、こうした大手不動産業者が関わった物件を探してみると、その傾向が良くわかります。

サービスに特化した不動産サイト

上記の(その1)の大手物件検索サイトで物件の相場をある程度把握したところで、こちらの独自のサービを展開しているサイトをみると、おもしろい物件を見ることができます。

東京R不動産は、こうしたサイトのさきがけとも言えるでしょう。このサイトは単なるデザイン系やの物件を紹介しているだけではありません。物件の良さを見つける「物件の見方」を提示しています。その点が、いままのサイトと大きく異なります。

単なるボロ屋が、彼らの手にかかると

「落ち着きを放った木の雰囲気を満喫しながら、昭和の時代にタイムスリップしたアンティークさ残して、一部リノベしてみました!」

なんて感じになります。

どんな物件でも、楽しく済む方法を教えてくれます!

掲載物件は、専任媒介契約が多い

デザイン系や、シェアハウスなどある特定の不動産の傾向に特化したサイトは専任媒介契約も多いです。つまり、そこのサイトでしか見つけられない物件も多いのです。

そのため、賃貸契約が終わったからといって、物件情報がなくならない。物件情報には(レンタル中、契約中)と書かれていて、情報が残っているのです。これは、どういうことかというと、

「この物件、もし空いたら僕が借りたい!」

という人のニーズにも答えることができるし、そのサイトの宣伝にもなりますよね。ここが、他の不動産サイトと大きく違うところです。

貸主さんもそこを信頼して、専任媒介契約で必ず貸主さんを見つけてきてくれると信じているようにも感じます。こうした業者さんとを通して契約すると、何かあったときに、業者さんを通して貸主さんと話し合うことなんかもできるかもしれません。

物件を見る眼を養う

あと、重要なのはこうしたサイトを見ることで、物件を見る目が変わります。それは、(その1)の大手物件検索サイトで新規情報を見るときの目も大きく変わります。そうすると、

「オッ、この物件、こうしてみると結構いいかも!」

という、掘り出し物を見つけることができるようになります。

4.個別に不動産屋さんを回る

 上記の、

  • 大手の物件検索サイト
  • 個別の不動産サイト

を、十分に見てきた皆さんは、物件についてある程度「見る目」が養なわれています。そうしたら、次にすることは、実際に多くの物件を見ることです。

「百聞は一見にしかず」

不動産サイトにこう書いてあったけど、実際行ってみると違うな!

と思うことは多いです。

何をしに行くかというと、その情報と実際の物件のギャップを確認しに行くのです。

 

見るべきポイントは、人によって違います。

  • 駅に近いのが良い人
  • お隣さんの声が聞こえないこと
  • オートロック
  • 家賃が安いこと


いろいろとあるでしょう。それのすべてを満足させることができませんが、実際に行ってみると、

「あっ!これが大事だったんだ!」

と思うことは多いです。

物件を扱う不動産屋さんはどこがいいかは、これも実際に行って担当者さんを話してみないとわかりません。大きい業者であっても、全然だめな担当者さんは多いです。

特に大きい業者の若手社員は、ノルマが厳しくて「イマイチだな!」と思うことも多いです。つまり、借り手のことを考えていない(自分の売上アップのことしか考えていない)という人も多いですよ。

小さくてもしっかりしているところは多いです。これも経験で、少なくとも5個ぐらいの違う不動産屋さんで回ってみましょう!

5.散歩や街歩きで自分で見つける

さあ、ついに最後に来ました。

ここが最後の真髄ですが、急いでいない人向けです。


私は、ここに住みたいなぁーってところで、賃貸で借りながら、さらに良い賃貸を探すということをやっていました。

街歩きをしていると、

「ここ素敵」

と思う住まいが必ずあります。ここは、分譲かなぁー、賃貸かなぁーって考えてみます。分譲でも貸したりしている場合もありますのでとりあえず、マンション名をメモします。

そして、近くの不動産業者に行ってみます。皆様も、

(その1)から(その3)までやった人は、不動産業者にもなれていますから近いところに入ってみると良いでしょう。

「この物件、今は埋まっているかもしれないけど、もし空いたら連絡欲しいのですが・・・」

というと、その物件について調べてくれます。もし一般媒介契約であったら、そこの不動産業者には限定されないので、どこか違う所に頼むこともできますよ。

専任媒介契約の場合は、その物件を扱っていない可能性も高いので、いきなり入った不動産屋さんにはわからない可能性もあります。マンションなら、貸主さんで個別なので、もしかしたら違う階の違う貸主さんの過去情報を教えてくれるかもしれません。

私は、こうしていくつか気になる物件を見つけて、連絡待ちの状態でいました。今は中古マンションを買ったのであまりないですが、

「オッ、これは?」

と思ったら、まず、大手サイトでキーワード登録しておく。

さらに、地元の不動産業者に聞いてみるということをします。あと、地元の不動産業者は独自の情報網を持っているので、他の似たような物件を教えてくれるときもあります。

興味があれば、担当者の聞いてみて、興味がなければ

「いまの物件には不満はないのだけど、あそこだけ気になったものですか・・・」

と言って、丁重にお断りましょう!

6.まとめ

  • (その1)まずは、大手物件検索サイトで情報収集して相場を知る
  • (その2)個別サイトで、物件を見て見る目を養う
  • (その3)実際に物件を見る
  • (その4)気になった物件を、近くに不動産屋さんに持ち込む

最後に

以上のことをやると、いままでに想像もしなかったような、新たな物件をみつけることができると思います。物件とは本当に出会いが大事です。でも急いではいけないです。果報は寝て待て。不動産屋さんに焦らされることなく、いい物件を探すことができることを祈っています。実は、この作業、大変だけど、めちゃくちゃ楽しいですよ!

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