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中古マンション(昭和56年(1981年)以前の旧耐震基準)の場合は住宅ローンが組めないの?

「旧耐震のマンション」に、住宅ローンを組めるかどうか知りたい人向け

本記事では以下の疑問に答えます
  • 中古マンション(昭和56年(1981年)以前の旧耐震基準)の場合は、住宅ローンは組めないのですか?

先に回答を示しておきます!

回答

ずばり!フラット35の住宅ローンは、ほぼ組めません。

また、銀行ローンは、対象物件の他に担保物件があるなどしないとかなり厳しいと思います。

目次

  1. 中古マンションだと住宅ローンが組めないという噂は本当なのか?
  2. 住宅ローンに必須の担保
  3. 昭和56年(1981年)以前の旧耐震基準とは何か?
  4. 旧耐震基準の中古マンションにはフラット35は使えない
  5. 旧耐震基準の中古マンションには銀行ローンにおける担保価値がない
  6. まとめ

中古マンションだと住宅ローンが組めないという噂は本当なのか?

中古マンションを購入するとき、大抵の人は住宅ローンを組んで購入すると思います。

そんなとき、内見していて「あっ!これいいなと思ってときに・・」、不動産屋さんから「これねー、住宅ローンを組めないんですよ!」という言葉!

なに???

この噂は本当でしょうか?

住宅ローンに必須の担保

住宅ローンは、多くの人が使う金融商品です。住宅という不動産に大きな金銭価値があるので、その不動産を持つということを前提に、お金を貸してくれるわけです。

購入するマンションを担保にした、融資ですね。

普通のサラリーマンには、何千万円というお金を貸してくれません。しかし、マンションを担保にすることで、数千万円というお金を金融機関は貸してくれます。

そして、もしその融資が返済されなくなった時には、マンションを競売にかけて金銭にして回収するのです。つまり、それが担保ですね。

この「担保」があるから、金融機関は貸し倒れのリスクを減らすことができるのです。そして、私たちはローンを組んでお金を借りることができます。

まさにWinWinの関係です。

この住宅ローンは、銀行だけでなく信用金庫、農協・漁協などでも売られています。そして、それぞれ異なる審査基準があるのですが、結局は「担保」が重要なのです。

また、住宅金融支援機構は「フラット35」という住宅ローンを展開しています。これも有名ですよね。

また、住宅ローンの金利は現在0.5%〜1.5%の間でかなり低く設定されています。また、住宅ローンを組むと、税金が節約になります。いわゆる「住宅ローン減税」ですね。

このようにかなり住宅ローンには優遇制度があります。国も積極的に、住宅ローンを推進していることがわかると思います。

昭和56年(1981年)以前の旧耐震基準とは何か?

中古マンションの住宅ローンを考える際に最も重要なのが、昭和56年(1981年)以前の旧耐震基準です。

耐震基準とは、建築を設計する段階で、地震に対する建築物の耐久性能を確保する基準のことです。

この耐震基準が昭和56年に見直されたのです。

昭和56年6月1日以降の耐震基準を、「新耐震基準」と呼びます。

この言葉は、不動産からもよく出てくるのでかならず覚えておいてください。

それより前に適用されていた基準は、「旧耐震基準」と呼びます。

この基準は、過去に起きた大きな地震によって見直されてきました。この昭和56年6月1日以降の耐震基準の快晴は、昭和53年(1978年)の宮城県沖地震による影響が大きいです。

多くの住宅や建築物が倒壊し、また塀が倒れるなど、大きな被害が見られました。新耐震の建物とは、新耐震基準施行以降に認可を受けた建物のことです。

つまり、昭和56年9月~10月以降に認可を受けた建築物が新耐震基準が適用されているのです。

ここで気をつけて欲しいのは、中古マンションです。

マンションは出来上がるまで、工事期間が1年~1年半程度あるので、もし昭和56年6月すぐに建築確認申請の認可を受けたとしても、たぶん竣工が昭和57年の秋以降の建築が新耐震と言えると思います。

もし中古マンションの耐震基準を知りたい時は、建築確認申請が受理された日を確認しましょう。建築確認の認可日が、昭和56年6月1日以降であれば新耐震基準です。そして、5月31日以前であれば旧耐震基準となります。

旧耐震基準の中古マンションにはフラット35は使えない

多くの不動産業者は、旧耐震基準の中古マンションにはフラット35は使えないと言います。

その意味は、フラット35の対象物件における用件です。フラット35の適用要件は以下のとおりです。

基準項目と概要マンション
接道原則として一般の道に2m以上接すること
住宅の規模30㎡以上
住宅の規格原則として2以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
併用住宅の床面積併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
戸建型式等
住宅の構造耐火構造、準耐火構造または耐久性基準に適合
住宅の耐震性建築確認日が昭和56年6月1日以後(※1)であること
(建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合(※2)は、耐震評価基準などに適合)
劣化状況外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等
維持管理基準管理規約が定められていること
長期修繕計画計画期間20年以上

※1. 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年4月1日以後とします。
※2. 建築確認日が確認できない場合は、新築年月日(表示登記における新築時期)が昭和58年3月31日以前とします。

重要な点は、住宅の耐震性です。

基本的には、この用件から旧耐震ではフラット35が使えないということなります。しかし、カッコ書きに「建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合(※2)は、耐震評価基準などに適合」とありますね。

耐震評価基準は、以下の4点が示されています。

  • (1) 構造形式がラーメン構造と壁式構造の混用となっていないこと。
  • (2) 平面形状が著しく不整形でないこと。
  • (3) セットバックが大きくないこと。
  • (4) ピロティ部分が偏在していないこと。

しかし、これを証明して住宅ローンを組むのは結構な手間を時間と、そしてお金もかかるので、やはり現実的には「旧耐震基準の中古マンションにはフラット35は使えない」ということになります。

旧耐震基準の中古マンションには銀行ローンにおける担保価値がない

銀行ローンはどうでしょうか?

先ほど、住宅ローンには「担保が大事」ということを書きました。

新築の場合は、住宅の価値が落ちていないので、購入額と担保価値に相関関係があります。しかし、中古物件の場合は資産価値が下がっていために、担保価値が低いのです。

そして、「旧耐震基準」であれば、その資産価値はかなり厳しく審査されるため、ヴィンテージマンションだったり、なにか資産価値の継続が立証できそうな物件以外は、巡航の住宅ローンもかなり厳しいと言わざるを得ません。

まとめ

この記事では、中古マンション(昭和56年(1981年)以前の旧耐震基準)の場合にも住宅ローンが組めるのかどうか考えました。

住宅ローンは、なかなか調べてみると奥が深いのです。住宅ローンについては不動産会社も情報を持っていますが、私は金融機関の方が個別の事情などもわかっているのでより詳しく教えてくれると思います。

結構親身になって教えてくれますよ!

いろいろな情報源を持つのが良いと思います。このブログでも、お役に立てるようにさまざまな情報を発信していきます。

それでは、まとめます。

本記事での疑問
  • 中古マンション(昭和56年(1981年)以前の旧耐震基準)の場合は、住宅ローンは組めないのですか?
回答

ずばり!フラット35の住宅ローンは、ほぼ組めません。

また、銀行ローンは、対象物件の他に担保物件があるなどしないとかなり厳しいと思います。

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