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マンション購入の流れ・全体像を把握しよう ー中古マンション購入完全ガイド(1)

本記事の内容

本記事では、中古マンションを購入したい人向けに、資金計画から購入までのすべての流れについて把握することで、より良い物件を適正価格で、納得して購入する方法について解説したいとおもいます。

ーーー題して、『中古マンション購入完全ガイド』です。ーーー

建築設計の依頼以外にも、中古マンションのリノベーション、中古マンションの購入、既にリノベーションが行われた物件を購入したいなどの相談も結構多いので、そうした疑問にすべてお応えするべく、まとめておきたいと思います。

中古マンション購入完全ガイド

目次

中古マンションの購入にむけて全体像を把握しよう

まず、中古マンションの購入に向けて、全体像を把握しておきたいと思います。

マンション購入は、とにかく人生で最大の買い物といっても良いと思います。多くの人は、1度か2度でしょう。

人によっては、投資マンションの購入なども含めて複数回のこともありますが、そうは言っても片手で数えられるぐらいと思います。

不動産を購入したことがある人は、その手順や気をつけるべきことが経験から分かりますが、初めての人は何も分からずに「数千万円」といった買い物にすることになります。

すごいですよね、数千万円ですよ!

実は、マンションの展示会に行って、不動産会社に煽られて(もう予約入っていますよ!という上等文句)、「えいやっ」って買ってしまう人も多いのです。

その後に、数千マンの借金をして後悔するのはあまりに残念です・

そのため、できるだけ理論武装して、、、、知識を身につけて、経験はなくても購入シュミレーションをしっかりとして、良い中古マンションを購入して欲しいです。

今回はそういう趣旨のもとに、かなり詳しく連続記事としていきたいと思います

中古マンションの購入の全体像

中古マンションの購入の全体像をここでは頭にインプットするために、まずは以下のように5フェーズで考えます。

それぞれに、結構大きな区切りがありますので、各段階でやるべきことをおぼろげながらでも頭に入れてください。

1フェーズ 中古マンションの購入事前計画

この記事を読んでくれている人には、もうすでに中古マンションの購入を決めている人もいるかと思いますが、まだ悩んでいる人も多いかと思います。

まず、マンションの購入には、以下の4つの選択肢があります。

  1. 新築マンションの購入
  2. そのまま住める中古マンションの購入
  3. リノベーション済中古マンションの購入
  4. 中古マンションを購入してからリノベーションをする

本記事の内容は、①にある新築マンションの購入と重なることも多いのですが、中古マンションの特徴はとにかく「実際に見られること」です。

ここは決定的に新築マンションの購入と異なる点ですし、そして楽しい部分でもあります

それによって、投資物件であっても、実際に住む物件であっても購入する物件が大きく変わってきますね。

本記事で対象としているのは、基本的に上記の②から③の、中古マンションの購入です。

まあ、まずは新築や中古だと決めずに、ゆるやかに、新築マンションと中古マンションを天秤にかけながらやるのが現実的かもしれません

資金計画

新築や中古のどちらにしても購入事前計画で最も大事なことは資金計画です。

住宅購入に費やすことが可能な資金がどれぐらいあるのかを知ることが最も重要です。

どこに、どんなマンションを買うのかは、空想では色々と考えますが、現実的に「お金」をしっかり把握しておかなくてはなりません。

そこで、以下の点を見てみましょう。

  • 中古マンション購入の諸費用一覧を把握する
  • 自分の現金を把握する
  • 住宅ローンを計画する

これによって、いくらのマンションが現在購入するのが可能なのか見えてきます。

中古マンション購入の諸費用一覧を把握する

中古マンションに限らずですが、不動産の購入には結構な手数料がかかります。

詳しくは今後の記事の中に書きますが、基本的には不動産取得価格の8−10%ほどと思ってもらうと良いと思います。

5000万円の物件ですと、400ー500万円ぐらいですね。

具体的にかかる手数料は、だいたい以下のとおりです。

契約するとき

  • 仲介手数料
  • 売買契約印紙税
  • フラット35などを利用する場合は、適合証明手数料

引き渡し・融資実行時

  • (住宅ローン使用時)住宅ローン契約印紙税
  • (住宅ローン使用時)融資事務手数料
  • (住宅ローン使用時)ローン保証料
  • (住宅ローン使用時)団体信用生命保険料
  • 火災保険料
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬

上記を全て合わせると、だいたい不動産取得価格の8−10%ほどとなります。

自分の現金を把握する

住宅の購入に利用できる現金を確認しましょう。

上記の諸費用(不動産取得価格の8−10%)はすべて現金で必要となります。

5000万円の物件の場合は、まず諸費用を10%と見込むと、必要となるのが5500万円なので、これを現金と住宅ローンとどう配分していくかですね。

住宅ローンを組まずに現金払の場合は、まあ自分の貯金通帳の残りを見ながらでOKですが、そういう人はきっと少数派ですよね。(相談者にはときどき、現金の人もいますが・・・・)

通常には、住宅購入金額の頭金として10−20%位入れて、残金を住宅ローンということになるかと思います。

  • 頭金10%の場合、諸手数料500万円+頭金500万円=合計1000万円
  • 頭金20%の場合、諸手数料500万円+頭金1000万円=合計1500万円

こうした現金が必要なってくるわけです。

結構な金額ですよね。事前に入念な準備が必要な金額だと思います。

住宅ローンを計画する

上記の残りの金額を住宅ローンを組むことになります。

5000万円の住宅の例ですと、

  • 頭金10%の場合、諸手数料500万円+頭金500万円=合計1000万円を現金で用意し、住宅ローンは4500万円です。
  • 頭金20%の場合、諸手数料500万円+頭金1000万円=合計1500万円を現金で用意し、住宅ローンは4000万円となります。

住宅ローンは、年収の8倍程度まで組むことができますが、本来は5倍程度が今後の金利などの変化を考慮して適当であると言われます。

この金額を、住宅ローンで返すことを考える場合、上記の年収換算をしてみましょう。

  • 4000万円の住宅ローンの場合は、800万円(年収の5倍)の年収が必要。
  • 4500万円の住宅ローンの場合は、900万円(年収の5倍)の年収が必要。

ということになります。

無理のない返済計画が必要です。

2フェーズ 中古マンションの物件探しから契約・決済まで

ここで、自分の手元にある資金と、ローン残高がわかると実際に物件探しに移ります。

ここで、できれば避けて欲しいのは、1フェーズ(資金計画)と2フェース(物件探し)が逆転してしまうことです。

物件探しすると、やはりとても良い物件に出会います。それがどうしても欲しくなって、住宅ローンの残高を増やすことはよくあるのです。

もちろん年収が増えていくことが予想される場合はこうしたことも、一概にダメと否定できません。

しかし、最近の傾向を考えると、万が一40−50代のときにレイオフなんてことも予想しながら、できるだけ上記の残高以内に抑えることが肝要です。

あるいは、数年貯蓄に励んで、持ち金を貯めるということもありかもしれません。

ネットで物件探しをする

物件探しは、やはりインターネットを使って探すことになります。

そこには、多くの不動産検索サイトがありまして、どれがいいのか?と迷うこともありますが、基本的にはどれも同じです

なぜかというと、不動産業者が使う情報サイトは実は共通しているからです。たいてい「レインズ」や「ATBB」と言われる特別サイトを使っています。

ここでは、少し専門的になってしまいますので、今後の記事を参照してもらいたいのですが、不動産業者が中古物件を扱う時には、以下の3つのパターンがあります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

これは、国土交通大臣が不動産会社に対して、マンションなどの不動産の売却の依頼を受けるときの定めとして、決めたものです。

不動産業者はマンションを売りたいという依頼者とのあいだで、上記のどれかの媒介契約を結ぶことになります。

最後の専属専任媒介契約は、現在はほとんど使われないので、「一般媒介契約」か「専任媒介契約」です。

このうち、「専任媒介契約」は取引できる不動産会社が1社に限定され、契約も行政指導に従い3カ月程度が一般的なので、もしその間に売れなかったら「一般媒介契約」に移ることになります。

物件は、「一般媒介契約」も「専任媒介契約」でも、不動産業者が使う情報サイト「レインズ」や「ATBB」に登録されることになります。

どの不動産業者も見られることになるわけです。

こうした物件情報を使って作った大手のサイトが、SUUMOAthomeHome’sなどになります。

基本情報はどれも変わらないのですが、更新の速さと情報の新鮮度においてSUUMOが一歩先を行っていると言われていますので(不動産業者もそう言っている人が多い)ので、まずはSUUMOを見ていれば間違いないです。

あとは、こうした情報に乗ってこない不動産が個別のサイトにあります。

どういうものかというと、売主が不動産業者の場合ですね。

マンションオーナーから不動産業者が物件を買い取り、それをリノベーションして売る場合などがここにあたります。例えば、グローバルベイスやヒカリノベなどです。

グローバルベイス:「リノベーション済の物件販売」と、「ワンストップ(物件探し、リノベ、設計施工)」の両方を展開。

ひかリノベ:「ワンストップ(物件探し、リノベ、設計施工)」と「既存住宅のリノベーション」の両方を展開。

こうした不動産会社にも中古マンションの物件がありますので、そこは調べておく必要があります。

気になった物件を内覧する

気になる物件が見つかったら、内覧をします。

詳しいチェックポイントは、今後の記事でお伝えします。

内覧の時に気をつける項目は色々あるのですが、もちろん物件のチェック箇所もさることながら、不動産業者もチェックするのが肝要です。

見えない場所に何か瑕疵があった時に、不動産業者の対応がとても重要なるからです。

信頼できる不動産業者を見つけるという点も、この内覧にあるので、そこはぜひ覚えておいてもらいたいです。

瑕疵とは、通常、一般的には備わっているにもかかわらず本来あるべき機能・品質・性能・状態が備わっていないこと。

3フェーズ 中古マンションの売買契約

買付証明書の発行

「よし!これだ!」と決めたら、買主が買付証明書を発行します。

中古物件では「買付証明書」に、実際の購入条件などを明記して記名押印します。

項目は、だいたい以下の通りです。買付証明書は、不動産業者が用意をしてくれます。

  • 物件名
  • 購入希望価格
  • 支払い方法
  • 有効期限

ここでは、新築住宅の購入に時に必要な申込金等などはありません。

この「買付証明書」が売主に手渡され、売主がその条件で売却する意思があれば「売渡承諾書」という書類が作られます。

これによって、実際の売買の条件が合意されます。

もし、金額などの条件が合わなければ、仲介する不動産会社を通して再度交渉することになります。

ローンの事前審査

住宅ローンを組む人が多いかと思いますが、この段階で住宅ローンの事前審査に移ります。

この事前審査が結構難関ですね。

正式な住宅ローン申込みに先立って、依頼者が希望する金額の住宅ローンが可能か、金融機関がチェックするというものです。

必要書類を準備して、金融機関に依頼することになります。

万が一、ローンが払えなくなった時の条件なども金融機関によって違うので、金融機関の選択が、今後のローン残高を左右するのでとってもとっても重要です。

これも詳しくは今後の記事で書きます。

もし必要書類がきちんと揃っていれば、数日で審査結果が出ることになります。

事前審査に費用はかかりません。

売買契約

ついに売買契約です。

住宅ローンの事前審査が終わり、問題なく住宅ローンの借入ができることが確認できたら、いよいよ物件が自分のものになるのも間近です。

売買契約は、売主と買主それぞれの意思を最終的に確認する場となります。ここでやることはいかの3点です。

重要事項説明

ここでいる「重要事項説明」とは、単に大事なことを説明しますよー!ということではありません。

宅地建物取引業法によって決められている法的行為になります

不動産業者は、購入する不動産に関する詳細情報と契約条件をまとめて、「重要事項説明書」という書面として交付する必要があります。

そして、宅地建物取引士という資格保持者が説明することを言います。この説明も不動産業者によって上手だったり下手だったり結構違うので、質の良い丁寧な不動産会社を選んでおく必要があります

また、わからないことは絶対に質問することが必要です。

契約書類にサインをする前に、最終の確認となりますのでここはしっかりと内容を理解することが必要です。

契約書類への記名押印

上記の重要事項説明が終わり、契約に納得ができたら記名押印のプロセスとなります。

まず不動産業者から、契約書の内容確認として売主、買主、不動産会社が全員同席して、読み合わせをします。

じつはここでも結構質問があるのです。

契約書の内容は難しいのですよね。

そうした契約書の条項をひとつひとつしっかりと読み合わせて双方納得ながら確認していきます。

ここでも疑問点は無くすべく、質問があればしっかり確認するようにしましょう。

その後、売主・買主が共に契約書の内容に納得できたら、2通の契約書に記名押印をおこないます。

印紙を貼付して、割印をおこないます。

これで、売買契約の締結が完了します。

売主に手付金&不動産業者への仲介手数料を支払う

売買契約が締結されたら、そこに記載された内容にしたがって手付金や不動産業者への仲介手数料などの金銭の授受を行います。

ここでいう手付金とは、買主が売主に支払うものです。

手付金の金額は双方の納得した金額によるので、一般的には売買金額の10%程度と言われますが、一概にそうではありません。売主さんが納得すれば、5%でもOKなのです。

ここでわかることは、売主さんと買主さんの信頼関係が重要ということです。

その後、中古物件なので、仲介手数料の支払いを不動産会社に行います。

この段階では、仲介手数料は半分支払い、ローンの実行が実際にかかる時に、残りの半分を支払うのが通常の流れです。

4フェーズ 住宅ローンの申し込みと引き渡し

売買契約をしたら次のフェーズに移ります。

通常の売買取引は、物とお金をほぼ同時に交換して、モノの所有が買主に移りますが、この所有権を移す行為を不動産では、「登記の移転」によって行います。

不動産業界では「引き渡し」とは、代金および諸費用の残金の支払いと、登記移転手続きを含んだものです。

住宅ローンの正式な申し込み

売買契約後、「住宅ローン」の正式な申込を行います。

先に事前審査が通っていた金融機関に、「売買契約書」の事項などのコピーを渡して、正式な申込をおこないます。

この住宅ローンの正式申込では、事前審査と比べて必要となる書類が大幅に増えます。

また、ローンの組み方にもよりますね。

夫婦の収入を合算して住宅ローンをするのか、夫婦が別にペアローンを組むのか、また連帯保証人はどうするのかなどを決定して進めていくことが必要となります。

その後、会社を辞めてしまったりなど大きな生活の変化がなく、申請内容に問題がなければ、10日程度で正式な住宅ローンの許可がおり、融資が可能となります。

金銭消費貸借契約と残金の支払い

上記の住宅ローンの申請が通れば、融資してくれる金融機関と「金銭消費貸借契約」を締結する手続きに入ります。

この契約によって、数千万円という住宅ローンが実行されます。

結構ビビるところです!

この、金銭消費貸借契約(金消契約)とは、金融機関と買主(ローン借主)の契約なので、不動産業者は関係ありません。

金融機関と借入金額や返済年数などが記入された「金銭消費貸借契約書」を交わします。

この、金銭消費貸借契約書の締結までに火災保険の加入が必要な場合が多いです

それまでに損害保険会社を探して契約しておく必要があります。

登記移転手続き、代金および諸費用の残金の支払い

最後のプロセスである、登記移転と残金の支払いに移ります。

住宅ローンが執行された金額から残金を支払います。通常は、不動産業者が振り込み依頼書が用意してあり、電話などを通じてスムーズに支払いが行われます。

その後、不動産業者に残りの手数料(1/2)を支払います。

司法書士と、登記申請に関する書類作成を行い、司法書士が書類を法務局に提出します。

これで、ついに引き渡しが完了します。

結構長いプロセスです。

やりました!ついにマンションの所有権が移転し、マンションは買主さんのものになりました。

おめでとうございます!

5フェーズ 中古マンションの引き渡し後

引越し手続き

引き渡しが終わると、引越し可能となります。

引越しは大変ですが、新しい生活が始まることを考えるとドキドキする瞬間です。

引越しの時には、賃貸マンションの解約から、電気・水道・ガスといった基本インフラを含めてやること盛り沢山なので少し早めに準備を始めていても良いともいます。

登記識別情報、登記事項証明書の確認

4フェーズで実施した登記移転手続きが法務局で受理され承認されると、一度司法書士の事務所に書類が届き、その後、登記識別情報、登記事項証明書などが送付されます。

記載内容に不備がないか、確認して厳重に保管します。

他にも重要な売買契約書や、売買領収書などと一緒に保管しておくと良いと思います。

税金関係

購入後には、固定資産税などの税金手続きがあり、また住宅ローン現在の手続きなども重要です。

そこは今後の記事に詳しく書いていこうと思います。

住宅の定期メンテナンス

購入後には、住宅の管理をしっかりして、その住宅価値を十分に保っていく必要があります。住宅は消費財ではなく資産として管理する意識が必要です。

大規模修繕

マンションには大規模修繕というものがあります。大規模修繕により、マンション全体の資産的価値を保っていくことができます。

多額の費用が発生するので、管理組合が主体となって、業者に依頼します。国土交通省のガイドラインでは12年ごとの大規模修繕がすすめられています。

マンションへの入居時期によっては、こうした大規模修繕が目の前に迫っている場合もあるでしょう。

共用部分のメンテナンス

定期的な共用部分のメンテナンスは、管理組合が決定した業者がおこなうので、個人でメンテナンスする必要はありません。

しかし、マンション住民としてどういった作業にどれぐらいお金がかかっているかを知っておくことは必要です。

専有部分のメンテナンス

専有部分はマンションの所有者(区分所有者)が行う必要があります。フローリングの補修、水回りの洗浄などは自己負担がほとんどです。

バルコニー、窓ガラス、玄関ドアは専用使用部分と呼ばれる共用部分なので、ここの補修も区分所有者の個人負担となります。

快適にするために、定期的なメンテナンスは重要ですね!

まとめ

本特集記事は、仕事柄多くの質問がある中古マンションの購入プロセスについて連続記事として書いていきます。不動産の購入については同じような質問が多いので、やっぱりみんな悩んだり疑問に思うことは似ているのだなと思います。

私の実体験も含めて書きますので、15記事を読み通すことで、中古マンションの購入プロセスが頭の中でしっかりとシュミレーションできるようになると思います。

ぜひ通してお読みください。

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