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戸建なら「建売分譲」「ハウスメーカー」「建築家」のどれが良いか?

家が欲しい。せっかく買うのだからいろいろ比較したい。一戸建ての分譲かな、ハウスメーカーかな、あるいは建築家かな?

デザインとか、かっこいいの良いし。構造もしっかりしたいし。でも素人が相談するのは不安、どうしよう。

そんな疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。

今回は、建売分譲会社、ハウスメーカー(注文住宅)、建築家を選ぶ基準について解説します。

本記事の内容


今回は、一戸建て住宅を購入するとの選択肢としての3つ、建売分譲会社、ハウスメーカー(注文住宅)、建築家を選ぶ基準とそれぞれのメリットとデメリットについて解説します。

✔POINT

私は、アトリエ系事務所なのでもちろん「建築家」の選択肢をおすすめしたいところですが、家は数千万円もする高い買い物です。住宅や住むことに対する思いが一緒でないといけないというのが私の信念です。

そのため、一戸建て分譲住宅、ハウスメーカー、建築家に依頼するときのメリットとデメリットについて実務の話を踏まえて解説します。

目次

  1. 自分のこだわり度を把握する
  2. 家を作るプロセスを把握する
  3. 一戸建て分譲住宅のメリットとデメリット
  4. ハウスメーカー(注文住宅)のメリットとデメリット
  5. 建築家のメリットとデメリット
  6. まとめ

1.自分のこだわり度を把握する

最初が重要なポイントです。

まず、自分の住宅に対するこだわり度をしっかりと把握しておきましょう。住宅に求めるものが何かが重要です。プライオリティ(順位づけ)をつけて、絶対に譲れないものと、妥協して良いことをリストにしてまとめましょう。

こだわりポイントのリスト

  • 価格
  • 交通利便性
  • 日当たり
  • 部屋数
  • 間取りプラン
  • 土地の広さ
  • 住戸の広さ
  • バスルームなどの設備
  • 治安
  • 構造、耐久性
  • 近隣の商業施設
  • 近隣の緑地
  • 街並みと景観
  • 内装・外装のデザイン
  • 資産価値
  • 庇があるか
  • バルコニーがあるか
  • 地域のイメージ(下町、高級住宅街など)
  • 眺望

などがあります。

次に表にしてみよう!

交通や眺望などの場所の関わるのは、実は価格にも対応していますので、価格をまとめてみます。

一戸建て分譲ハウスメーカー建築家
価格
比較的安め

メーカーに依存

打ち合わせ次第

それ以外のポイントに、一戸建て分譲住宅、ハウスメーカー、建築家がどれだけ対応できるかどうかも表にまとめてみます。

  • ×:変更不可
  • △:変更できるかは物件次第
  • ○:一定のリストの中から変更可能
  • ◎:自由に変更可能
一戸建て分譲ハウスメーカー建築家
部屋数
間取りプラン
土地の広さ×××
住戸の広さ×
バスルームなどの設備
構造、耐久性
内装・外装のデザイン
庇があるか
バルコニーがあるか

住宅選びの重視条件

参考のために、他の人がどういったところにこだわりを持っているのかについても紹介します。価格、交通、日当たりが3TOPです。

出典 リクルート住宅総研オリジナル調査 住宅購入検討者調査

こだわり度に応じた選択肢を選ぶ(既製品からオーダーメードまで)

住宅のこだわり度のなかでも、業者選択に最も影響するのは住宅デザイン関係です。ここにこだわりが強い場合は、ハウスメーカーか建築家が選択肢に入ってきます。

服を買う時を参考に考えてみると、わかりやすいです。

スーツを完全オーダーメードにするこだわりがある人もいれば、既製品で十分な人もいます。どの部分を重要視するのかは千差万別です。住宅も、3つの選択肢で考えると以下のように、考えることができます。

  • 一戸建て分譲: 既製品
  • ハウスメーカー(注文住宅): セミ・オーダーメード
  • 建築家: オーダーメード

家を買う(造る)プロセスを把握する

家を購入するプロセスについても知っておく必要があります。一戸建て分譲とハウスメーカー、建築家では大きくプロセスが変わってきます。

特に大きな違いは、土地と建物関係です。一戸建て分譲は、土地を建物がセットになっています。

しかし、ハウスメーカーと建築家に依頼する場合は、土地をまず決めてから、設計施工を選んでいきます。そのため、土地の売買も発生するため、住宅購入のスケジュールが大きく異なります。

一戸建て分譲

一戸建て分譲のプロセスは以下の通りです。

  1. どこに住むか考える
  2. 周辺の分譲情報を探す 
  3. 内覧する(できない場合もあり)
  4. 分譲業者と契約
  5. (一部のデザインを選ぶ。設計作業にはあまり入らない)
  6. 建築工事
  7. 受け渡し

ハウスメーカー(注文住宅)

ハウスメーカーのプロセスは以下の通りです。

  • どこにすむか考える
  • 土地を探す
  • どのハウスメーカーにするか検討する
  • ハウスメーカーと契約
  • 家の設計(ハウスメーカーと設計の打ち合わせ)
  • 建築工事
  • 受け渡し 

建築家

建築家のプロセスは以下の通りです。

  • どこにすむか考える
  • 土地を探す(建築家が相談してくれる場合もあり)
  • どの建築家にするか検討する
  • 建築家と契約
  • 施工業者と契約
  • 家の設計(建築家と設計の打ち合わせ)
  • 建築工事
  • 受け渡し

一戸建て分譲住宅のメリットとデメリット

一戸建て分譲住宅のメリット

  • メリット1 トータルコストが割安
  • メリット2 実物を実際に見ることができる
  • メリット3 新古住宅で安く購入できることもある
  • メリット4 引越しやローンの予定を組みやすい

メリット1 トータルコストが割安

一戸建て分譲住宅では、分譲会社が一定の規模の土地を買い取って、複数の住宅を同時に建築します。その場合は、デザインも似せて建築することが多いです。

そのため、施工会社側で考えてみると、基礎工事から内装工事までの時期をずらしていくことで、効率的に人を配置することが可能です。人件費を圧縮し、建築に必要となる設備や木材なども大量に安く仕入れることができます。

それにより、建築工事費を抑えることが可能です。また、顧客にとって重要なのはトータルコストの変動が少ないことです。一定の規格仕様以上のことはしないため、当初の価格から変鼓動することはほとんどありません。

トータルコストを考えてみると、一戸建て分譲のメリットは大きいです。

メリット2 実物を実際に見ることができる

すべての住宅ではないですが、実際に建築が終わった住宅をみてから購入することもできます。実際の住宅を見ることで、納得して住宅を購入できるので、満足度は高くなります。

メリット3 新古住宅(1年以上経過)で安く購入できることもある

分譲会社とすれば、一戸建ての建築が終わった住宅に関しては、売れ残りは負債となるため、銀行からの借入金の利息を支払う必要があります。それを考慮すると、少しでも早く売る方が得策です。そのため、分譲で残っている住宅での価格交渉が可能となる場合があります。

もしかしたら、良い住宅を安く購入できるかもしれません。

メリット4 引越しやローンの予定を組みやすい

一戸建て分譲の場合は、建築は分譲会社のスケジュールに沿って進行していきます。そのため、買い手側の要求に対して、スケジュールの変更はできません。しかし裏を返してみると、竣工と引き渡しのスケジュールがあらかじめ決まっているため、引越しや住宅ローンを組むタイミングをあらかじめ予定しておくことができます。

引っ越しは時期によって価格が大きく変動します。また、住宅ローンを組むのは、審査も考えると比較的長い時間が必要です。そのため、あらかじめスケジュールが確定しているメリットは大きいです。

一戸建て分譲住宅のデメリット

  • デメリット1 デザインを選べない(外観や間取りなど)
  • デメリット2 住宅を作る施工会社があらかじめ確定している
  • デメリット3 新築ではない可能性もある

デメリット1 デザインを選べない(外観や間取りなど)

一戸建て分譲住宅は、複数の住宅を同時に建築することで施工コストを安くして利益を出しつつ顧客に安くて品質の良い住宅を提供しています。そのためには、個別のデザインへの対応をなるべく減らして、住宅のデザインを標準化していくことが必要となります。そのため、デザイン変更などはほとんど受け付けられません。

デメリット2 住宅を作る施工会社があらかじめ確定している

分譲会社自体が施工を担っている場合もあるし、全国展開している会社などは地元と工務店と連携をして行なっている場合が多いです。

住宅は施工会社によって最終的な精度が確定するため、どんなに設計が良かったとしてもしっかりと施工をしてくれる会社でないといけません。

顧客が施工会社を選ぶことができないので、分譲会社がしっかりと施工監理をしていることが前提となります。

デメリット3 新築ではない可能性もある

分譲一戸建ては、新築期間(建ててから1年を過ぎると、新築と表示できなくなります)を過ぎても買い手が見つからない物件があります。その分値引きの対象となる場合もありますが、売れていない物件には何かしら理由があるので、その理由を分譲会社に聞いておきましょう。

分譲会社は、はやく物件を売ってしまいたいので、理由に関して十分に納得できなかった場合は、購入を再検討しましょう。

ハウスメーカー(注文住宅)のメリットとデメリット

ハウスメーカーのメリット

  • メリット1 品質に対するコストはパフォーマンスは高い
  • メリット2 分譲一戸建てより設計の自由度が高い
  • メリット3 品質が高く、大手の保証がある

メリット1 コスト・パフォーマンスは高い

ハウスメーカーは、高品質の住宅を大量に提供することでコストを抑えて事業を成立させてきました。また、顧客の満足度を高めることが、他の顧客に関心を持ってもらうことに結びつくので、高品質の設備を大量に発注することで、低コスト実現しています。

また、ハウスメーカーごとに、得意分野があり分業している部分もあります。例えば、木材をふんだんに使うことを得意としているメーカーや、木造3階建ての住宅を得意とするメーカーなど様々です。得意分野に特化することで、さらに大量の発注をかけられるので、品質の良い住宅を低コストで手に入れることができます。

メリット2 分譲一戸建てより設計の自由度が高い

設計の自由度は、分譲一戸建て住宅に比べるとかなり大きいです。ハウスメーカーの住宅は、基本的な規格が決まっています。土地の敷地面積や、高さ制限、用途地域などによって、まずその土地に適する基本的な規格からスタートします。その後、要望の中で実現可能なものと、難しいものを選別して、部屋を増やしたり、あるいは減らしたりします。その中で、設備の備品を選んでいきます。

こうした設計の作業によって、自分の好みに合う住宅を作っていくことが可能です。

メリット3 品質が高く、大手の保証がある

ハウスメーカーは、大手から中規模の会社まで存在してます。しかし、注文住宅を全国展開しているハウスメーカーは少ないです。住宅建設にはコストもかかるので、比較的大手の企業が残っています。

住宅瑕疵担保保険といわれる、住宅の欠陥などに対する補償はどの住宅にもついていますが、大手会社が建てたという保証がついていることは、何かあったときの大きな安心といえます。

ハウスメーカーのデメリット

  • デメリット1 設計変更には限界がある
  • デメリット2 広告宣伝費が上乗せとなり住宅コストが高くなる
  • デメリット3 工事内容別の費用が不明瞭
  • デメリット4 デザイン変更などでトータルコストが増大する
  • デメリット5 営業、設計、工事監理がそれぞれ分業しているので、引き継ぎ時に限界がある

デメリット1 設計変更には限界がある

基本仕様の中で設計変更が可能ですが、すべての設計変更が可能となるわけではありません。ハウスメーカーも、大量生産によってコストを下げる必要があるため、一定の共通仕様から外れた設計をすることはできないのです。

デメリット2 広告宣伝費が上乗せとなり住宅コストが高くなる

上記したように、ハウスメーカーは一定数の住居を販売していく必要があるためテレビの宣伝や住宅展示場の作成と運営、そして人件費など、住宅を宣伝するための様々な費用がかかっています。

それによって、大量注文を獲得して、その結果、仕入れ値を安くすることで利益を出す構造なので、仕方ない部分はありますが、上記の宣伝費にかかる費用と、工事費の割安分が相殺されているわけではありません。

また、標準仕様から変更することでトータルコストが上昇することが多く、おもったよりも費用がかさんでしまう可能性があります。

デメリット3 工事内容別の費用が不明瞭

ハウスメーカーは、設計施工会社であり、住居を設計して作って売るところまで全て行うことで、トータルで利益を出していく構造です。そのため、それぞれの分担費用がかならずしも明確ではありません。

企業内部では実際には、1件の家にどれぐらいのコストをかけているのかの細かい計算がなされているのですが、実際の顧客にはトータルの費用から便宜的に工事内容別の費用が産出されていることもあります。

デメリット4 デザイン変更などトータルコストが増大する

上記しましたが、ハウスメーカーの標準仕様でおさまれば、追加コストはかかりませんが、実際はそうはいきません。また、特に規格を外れれば大幅な建築コストが上昇を招いてしまいます。

デメリット5 営業、設計、工事監理がそれぞれ分業しているので、引き継ぎ時に限界がある

ここは、大手のハウスメーカーの良さでもあり、デメリットでもあるところです。分業によってそれぞれの職務に集中できるので、企業としてのコストパフォーマンスには有利に働きます。

しかし、顧客へのサービスという面では問題が出てきます。それは、それぞれの分業の結果、顧客の要望が組織の中(つまり、営業、設計、工事管理)に十分に浸透していかないことがあるからです。

営業担当者への要望が、設計者と、実際の施工者までシームレスに伝わっていくのはかなり難しいです。こうした引き継ぎのシステムを構築している会社は信頼できるハウスメーカーといえます。

建築家のメリットとデメリット

建築家のメリット

  • メリット1 設計デザインに対して十分納得するところまで詰めていくことできる
  • メリット2 施工会社を選ぶことができる
  • メリット3 施工会社と設計が分離しているため予算管理が明瞭である
  • メリット4 施工会社の監理をして、最適な施工に向けて取り組める
  • メリット5 あらかじめ増改築を見込んで設計ができる

メリット1 設計デザインに対して十分納得するところまで詰めていくことできる

建築家を選ぶと、デザインのこだわりが強いクライアントにとっては十分に納得のいくところまで設計を詰めていくとができるので、満足度の高い住宅をつくる上では大きなメリットとなります。

また設計によっては、ハウスメーカーでは実現できないことも、予算内で計画に盛り込んでいくこともできます。

メリット2 施工会社を選ぶことができる

設計施工が別であるということが、建築家に頼む大きなメリットです。

設計は詳細設計が終わってから、施工会社(実際に住宅を作る会社)を選んでいきます。その際には、複数の施工会社から相見積もりを取って、精度が高くしっかりと職人の管理を行なって住宅を作ってくれる会社を選ぶことができます。

施工会社によって、住宅の仕上がりは大きく変わってきますので極めて重要な部分です。 

メリット3 施工と設計が分離しているため予算管理が明瞭である

上記に関連して、設計と施工が分離しており、且つ施工会社の建築工事は設計側が監理するため、施工側の都合に振り回されることなく、予算管理をしっかりと行なっていくことができます。

どの部分を節約すれば、どれぐらい予算がカットできるのかなど、実際の設計を見直しながら、最適な工事を目指して、予算を明瞭に管理してくことができます。

メリット4 施工会社の監理をして、最適な施工に向けて取り組める

施工会社の管理を行うことで、施工内容を確認しながら工事を進めていくことができます。

実は、しっかりと現場で工事監理をしていないと設計図どおりに、施工ができていない場合も多々あるのです。そのため、設計側が建築主の代理人として施工会社をしっかりと管理できるのは大きなメリットです。

メリット5 あらかじめ増改築を見込んで設計ができる

これは、建築設計の依頼を受けるときによく質問される点です。一定の予算が決まっていて、その中で建てたいが、もし今後お金が貯まった時のことを考えて増改築をあらかじめ見込んで設計するものです。

もちろん、建築家に頼む場合は可能ですし、建築家にとってはこうした依頼は嬉しいものです。困難な依頼に対してどんな解決策があるのか見つけていくのは大変ですが、楽しい作業です。

建築家のデメリット

  • デメリット1 顧客視点からすると、「建築家」という敷居が高い
  • デメリット2 どこまでが、無料でどこからが有料なのかわかりずらい
  • デメリット3 見積もりがオーバーすることがある
  • デメリット4 建築家自身の作品として発表されることがある
  • デメリット6 依頼相談から竣工まで時間がかかる(最低1年程度)

デメリット1 顧客視点からすると、「建築家」という敷居が高い

建築家というと、ちょっと頼みづらいこともあります。しかし、最近はホームページなどでも依頼を募集しているので、気になった建築家にアプローチしてみると良いと思います。

建築家というと、安藤忠雄などの大御所の建築家がいる一方で、アトリエ系事務所を経営する多くの建築家もいます。建築家に頼むクライアントが、建築に詳しいことは必要ないのです。

必要なのは、「こうやって住みたい」という思いだけです。

デメリット2 どこまでが、無料でどこからが有料なのかわかりずらい

建築家は小規模のデザイン事務所を経営していることが多いです。アトリエ系建築設計事務所と言われるものです。そのため、企業と違って、どこまでが無料でどこからがお金がかかるのかが、不明瞭な場合も多いです。

それが二の足を踏んでしまう。または、連絡したら断りにくい、ということもあるかと思います。そのため、あらかじめ建築家事務所のホームページをチェックして、無料範囲をしっかりと確認しておくことも大事です。

デメリット3 見積もりがオーバーすることがある

実は、これはよくあります。

これは何に起因しているかというと、メリットに述べた建築設計の自由度です。特に途中で設計変更することで、施工会社に払う金額が見積もりよりもオーバーすることがあります。

ここは、建築設計事務所との連携を良くしておいて、施工会社との契約時に、予算オーバー時にどのように費用負担をするのかをあらかじめきめておかなくてはいけません。

デメリット4 建築家自身の作品として発表されることがある

これもよくあります。

建築家は小さな個人設計事務所をつくって経営しているので、次回以降の営業のために、作った住居の写真の使用や、あるいはオープンハウスを行うこともあります。

しかし、もちろん顧客の了解を得て、良好な関係性の元に行う必要があります。発表予定があるかどうか、あらかじめ設計前に聞いておいても良いかもしれません。

一方で、こだわりのある住居を作ったからには、他の人に見てもらいたいという人も多いため、お互いがWin-Winになれる形で公表することが必要です。

デメリット6 依頼相談から竣工まで時間がかかる(最低1年程度)

竣工時期の目安が顧客から示されれば、もちろんそれに向けてやっていくわけですが、実際には工事遅れも発生することがあります。詳細設計後に施工会社を選ために相見積もりがとるのですが、予算がオーバーして設計のやり直しがあったり、施工会社が忙しくて見つからないこともあります。

その点、ハウスメーカーや分譲会社は、会社内に施工部門があるため大幅な遅れは発生しません。

6.まとめ

今回は、戸建を買う時に、「戸建分譲会社」「ハウスメーカー」「建築家」のどれを選ぶのが良いかについて解説しました。

それぞれ、メリットとデメリットがあります。

まずは、住宅購入の上で、「何が最も譲れない項目なのか」を把握しましょう。

その「譲れないこと」が、「戸建分譲会社」「ハウスメーカー」「建築家」のどれによって満たすことができるのでしょうか。

もしかしたら、「分譲」「ハウスメーカー」「建築家」のすべてに相談に行ってみるのも良いかと思います。高い買い物ですから、さまざま選択肢を検討してみましょう!

最後に


住宅は裾野の広い業界なので、「分譲」「ハウスメーカー」「建築家」のそれぞれが業界の中で住まい分けています。それによって、住宅を購入したい顧客の様々なニーズに答えています。


私は、住宅を買うときに譲れない項目を知ることが、今後の生活にとっても重要な部分を占めているかと思います。たとえば、家族の時間を優先したいということから、駅近を選ぶことで、一戸建て分譲が最適な場合もある。一方で、同じ家族との時間を優先したい場合でも、すこし郊外でゆったり週末を家族と過ごしたいから、家をとにかく快適にしたいと「建築家」を選ぶ回答もあると思います。


実はこの悩んでいる時間が、大変だけど、結構楽しい時間でもあるので、いろいろな選択肢を比較するのを楽しんでもらえたらと思います。

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すむことコム管理人 シミズ
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