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マンション購入後に資産価値を維持するメンテナンス方法 ー中古マンション購入完全ガイド(22)

本記事の内容

本記事では、中古マンションを購入したい人向けに、資金計画から購入までのすべての流れについて把握することで、より良い物件を適正価格で、納得して購入する方法について解説したいとおもいます。

ーーー題して、『中古マンション購入完全ガイド』です。ーーー


中古マンション購入完全ガイド(22)では、購入後に資産価値を維持するマンション・メンテナンスの方法についてご紹介したいと思います。マンション購入後にも、継続的なメンテナンスをしっかりすることで、資産価値を維持することにつながります。

中古マンション購入完全ガイド一覧

本記事の目次

  1. 中古マンション購入後にも継続的に行うべきメンテナンスとは何か?
  2. マンションの寿命はどのくらい?
  3. 重要な居室の定期メンテナンス項目
  4. 共有部分のメンテナンスは修繕積立金により区分所有者全員で行う
  5. やはり・・・利便性の良いマンションを選ぶこと
  6. まとめ

中古マンション購入後にも継続的に行うべきメンテナンスとは何か?

中古マンション購入後のメンテナンスは、住まい環境の維持と、資産価値の継続が目的です。

今後に、中古マンションの売却もあるかもしれませんので、資産価値を維持することはとても重要です。

リノベーションがかなり浸透してきたことから、中古マンションを購入する人が増えていると思います。

中古マンションであるがゆえに、マンションの資産価値をできるだけ毀損しないように、メンテナンスをしっかりやらないといけません。

まず、マンションの寿命とはどれがぐらいなのでしょうか。

マンションの寿命はどのくらい?

よく100年マンションという言葉を聞くかと思います。

マンションは100年持つのでしょうか?

理論上ではもちろん100年持たせることは可能です。

しかし、実際には鉄筋コンクリート造で100年持たせるのはなかなか大変です。鉄筋コンクリート造にはかならずクラックが入りますし、コンクリート内部に雨水が侵入して、鉄筋が錆びたりすることで、本来想定した構造寿命から大きく減ることもあります。

またマンションの建物自体の寿命よりも、マンションの寿命にとって重要なのは設備の寿命です。

配管などが隠蔽されている場合は、錆びついたマンションの配管が交換できずに、そこがマンションの寿命となってしまうこともあります。

床や天井、壁の壁紙等といった内装は、15〜25年ほどで変更していくことで、資産価値を維持できます。

それは、機械設備としての、給湯器、ユニットバス、システムキッチンも同様です。

しかし、隠蔽配管で配管設備がだめになるのは、致命的です。

昔のマンションを購入する場合は、配管設備がどのようになっているのかをあらかじめ調べることがとても重要です。ここは、肝ですね!

逆に言えば、30年を経ているマンションで、配管設備をしっかりとメンテナンス・交換している場合は、安心です。

重要な居室の定期メンテナンス項目

せっかく購入した長く快適に住むためには、メンテナンスが必要になりますので、注意しましょう。特に、次の3項目には注意が必要です。

  • 水回りの点検
  • 内装のメンテナンス
  • 設備のメンテナンス

まず、定期的な水回りの点検

水回りの定期的な点検をおすすめします。だいたいマンションの問題の90%は、実は水回りに起きているからです。

大規模な水漏れは本当に大変ですが、徐々に水が漏れて気づいたら床が浸水していてカビだらけのここともあります。

こうしたことを避けるために、定期的な点検が必要です。

気をつけたいのは、洗面台やキッチンの下にある配管です。管と管のつなぎ目を気をつけたいところです。

年一回の点検は怠らないようにしましょう!

10年経過後に「火災保険」の再契約をする

火災保険は住宅にかける保険の中で最も基本的で重要な保険です。

この火災保険は、最長10年なので、切れたあとに必ず更新をしておきましょう。

オプションを追加すると地震保険ともなります。地震による津波や、火災、損壊、埋没などがカバーされます。

10社以上の保険会社から比較すると、これ以上の比較見当はいらないのでそこから決めると良いと思います。

入力項目がわかりやすいので、保険金額の比較シミュレーションはこちらがやりやすいと思います。

火災保険一括比較&見積もり

設備と内装のメンテナンス

15-20年の節目に、壁紙の取り替えや塗装のやり直しが必要になります。このときに、再度の壁の塗装や、設備の刷新も必要なるかもしれません。

また、配管の交換なども必要になる場合があります。

いわゆる、リフォーム・リノベーションが必要になるときですね。

リフォームとリノベーションに関しては、こちらの記事を参考にしてください。

ショールームあり:専門家がおすすめする中古マンションリノベーション会社3社

リノベーション

リノベーションの依頼は誰に?建築家とリノベーション会社の比較

共有部分のメンテナンスは修繕積立金により区分所有者全員で行う

区分所有者の専有部分ではなく、マンションの共有部分は住民全体の修繕積立金でメンテナンスをおこないます。

これが大規模修繕を言われるものですね。

15年に一度行うのが一般的です。

1回目の大規模修繕は、外壁、屋根の修繕、手すり、共用廊下の塗装を主に行います。外回り全般が必要になります。

次の30年目の大規模修繕が実はかなり重要なのです。

ここをしっかりやるかどうかでマンション価値は大きく変わります。電気設備(エレベーターや電気配線等)、そしてマンションの設備まわりのメンテナンスとなります。

そして、次です。45年目のメンテナンスをするかどうかは、その後もマンションの住まい方に大きな影響を与えます。

つまり、60年目を目指してマンションをどうしていくかです。ここは、今後のマンション管理の焦点となっていく項目です。

修繕積立金をよく見ておくこと!

中古マンションで特に気をつけたいのは、上記した大規模修繕のための修繕積立金です。

この修繕積立金が足りずに、マンション全体としてのメンテナンスが行われないのは、絶対に避けないといけません。

これが行われないと、資産価値は激減します。

つまり、売れないマンションになってしまうのです。

そして、実は2回目以降の大規模修繕の積立金が足りていないマンションは相当数あるのです。

なんと、半分のマンションはこの資金が足りていないといいます。

それは、修繕積立金が十分に設定されていないことが原因なので、見直しが必要ですね。

都心の購入価格の高い新築マンションや築浅の物件は、かなり修繕積立金を低く設定されるので、注意が必要です。

最初は良いですが、あとになって困るのでここは気をつけましょう。マンションを売りやすくするために、低く設定されていることが多いのです。

特に、都心の新築タワーマンションなどの購入は、そこも気をつけておかないといけないです。

やはり・・・利便性の良いマンションを選ぶこと

日本は今後人口減少が進むので、購入した中古マンションの価格が将来どうなるか気になる人もいるかと思います。

また、人口減少に合わせて多くの自治体は、中心的な駅を中心としたコンパクトシティ政策を取ることになるでしょう。

そうすると、やはり駅に近い利便性を重視したマンションは、今後も価値が下がりにくいと考えられます。

そうした基本を抑えながら、メンテナンスをしっかりしてマンションの資産価値を保つようにしていきましょう!

まとめ

中古マンション購入完全ガイド(22)では、購入後に資産価値を維持するマンション・メンテナンスの方法についてご紹介しました。

以上、中古マンション購入後に気をつけたいことを解説しました。

ポイントを絞ってまとめると、

  • 定期的な水回りの点検が必要
  • 15-20年の節目に、壁紙の取り替えや塗装のやり直しが必要
  • 10年経過後に、火災保険の再契約
  • 修繕積立金が十分なのか確認する
  • 人口減少とコンパクトシティ化に備えて、駅チカ物件が基本

マンションは購入してからが重要です。

何度も書いていますが、将来ライフステージの変化に合わせて売ることも検討しておかないといけません。

しっかりとしたメンテナンスを行って、マンション購入後にも資産価値を維持していきましょう!

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