「中古マンション購入完全ガイド」連載中!

マンション購入時の諸費用のすべてを知ろう ー中古マンション購入完全ガイド(2)

本記事の内容

本記事では、中古マンションを購入したい人向けに、資金計画から購入までのすべての流れについて把握することで、より良い物件を適正価格で、納得して購入する方法について解説したいとおもいます。

ーーー題して、『中古マンション購入完全ガイド』です。ーーー


中古マンション購入完全ガイド(2)では、マンション購入に関わる『諸費用』についてまとめておきたいと思います。諸費用は一般に、マンション購入費用の5%から10%と言われます。こうした金額がどのようにして計算されるのかについて明解にしておくが重要です。そうすると、今後の資金計画も立てやすいと思います。

中古マンション購入完全ガイド

目次

中古マンション購入にかかる『諸費用』とはいったい何ですか?

中古マンションを考える人は、当然ながら新築よりも安いから買おうと思うわけです。そして、当然その通りで、一部のヴィンテージ中古物件以外は新築マンションよりもかなり割安感のある物件が多いです。

しかし、そうした金額の陰で購入に必要となる『諸費用』の計算が、購入者の頭に入っていない場合も多いのです。

マンションは数千万円という高額物件のため、こうした不動産取引に関わる各種手数料が、思ったよりもかかってきます。

そのため、「あれ?思ったよりも高い?」ということにもなりがちです。

計画段階で、あらかじめどのぐらい手数料がかかるのかを詳しく知っておくことは、中古マンションの購入を考える第一歩となると思います。

中古マンションの購入時には、一般的に物件の価格の1割程度が必要と言われます。

「えー!」って思いませんか?10%も高くなってしまうのはなぜでしょう?

まずは、『諸経費』を一覧でみてみましょう!

こんな感じです。専門用語が多いですが、あとで詳しく説明していきます。

1.住宅ローン関係

  • 保証料  
  • 火災保険料         
  • 団体信用生命保険料     
  • 事務手数料(金融機関)      
  • 振込手数料(売主への振り込み)     
  • 事務手数料(不動産会社) 
  • フラット35適合証明書    
  • 金銭消費貸借契約印紙代      

2.登記費用      

  • 登記関係:所有権、抵当権登録         
  • 司法書士報酬           

3.仲介手数料  

  • 不動産会社への支払い:仲介手数料   

4.その他の費用(契約書、税金など)            

  • 固定資産税         
  • 不動産取得税      
  • 管理費等清算金  
  • 売買契約書印紙代             

5.引き渡し後

  • 修繕積立金(毎月)
  • 管理費(毎月)

となります。結構いろいろありますね。

それでは、細かく見ていきましょう!

1.諸費用:住宅ローン関係

保証料 

重要項目

保証料の有無は金融機関によります。かならず支払うべきものではありません。

ローンを契約する金融機関を選ぶことによって、有無を選ぶことができます。

住宅ローンを組む時に、見積もりの中に「保証料」という項目があります。

いくつかの金融機関の見積もりを比較すると、「あれ?」ここには保証料がないなぁと気づくものです。

まず保証料とはなにかを解説します。

住宅ローンの保証料とは、簡単に言えば連帯保証人の代わりということになります。

住宅ローン契約の際には、以前は必ず連帯保証人を定めて、借主が返済ができなくなった場合は連帯保証人が代わりに支払う必要がありました。

しかし、こうした高額の住宅ローンの連帯保証人になってくれる人を探すのはむずかしいので、連帯保証人が見つからないと住宅ローンを借りられません。

連帯保証人によって金融機関は、貸し倒れリスクをヘッジができるものの、借りる人が少なくなるというデメリットがありました。

そこで、連帯保証人の代わりに保証会社ができたのです。

この保証料とは、住宅ローンの連帯保証人の代わりに、保証会社へ支払う費用のことです。この保証料を支払うことで、契約者が万が一返済ができなくなった場合に、保証会社が金融機関に対して債務を弁済します。

金融機関は、こうした貸し倒れリスクを下げるために、保証会社を利用します。

また、契約者も連帯保証人を立てられなくても金融機関からお金を借りられます。

気を付けたいのは、契約者が万が一返済ができなくなった場合には、保証会社が契約者に代わって金融機関に弁済するのですが、契約者はその債務を今度は保証会社に負うことになります。そのため、債務はなくなりません。

保証料が不要な金融機関を調べると、その多くはネット銀行です。

ネット銀行は、保証会社を利用しないため、その金融機関自身が貸し倒れのリスクを負っているのです。

そのため、審査が少し厳しめになることもあります。

連帯保証人が立てられない時は、借主にとっては重要な項目となりますので、選択肢にネット系の銀行も入れると良いと思います。

火災保険料

重要項目

火災保険の加入は必須です。かならずかかってくる費用となります。

住宅ローンが完済しても継続して加入することをおすすめします。

住宅ローンを契約する際は、火災保険への加入が必須となります。

加入する火災保険は指定されておらず、自分で選ぶのが一般的なので、購入する住宅に合わせてどこの保険会社の火災保険に入るか検討すると良いと思います。

なぜ火災保険が住宅ローンに必須なのでしょうか?

それは、住宅ローン返済中にもし火災が起こってしまった場合には、そのマンションに住めなくなるだけではなく、住宅ローンの返済が残ります。

そうすると、家はないし、ローンはあるしということで、大変困ることになります。

そうした自体をあらかじめ回避するために、火災保険への加入が必須となっています。

住宅ローンの火災保険の補償内容としては、できれば焼失した建物を再度調達できるくらいの補償があると良いと思います。少なくとも、住宅ローン借入額と同等であれば、なくなってしまった建物に対して返済をすることがなくなります。

また、住宅の環境によっては水漏れも必要でしょう。マンションの場合は、上階の人が水漏れを起こした場合の保証もできます。

基本的には住宅ローンが終わったとしても、火災保険は継続するべきです。補償は最長10年間なので、万が一のことを考えると安いものだと思います。

火災保険はたくさん種類がありますので、わたしは一括見積もりサイトで資料請求して比べてみました。結構値段が違うのですよ。

また各社どこに力を入れているのかも違うので比べてみることをお勧めします。

あとは、契約が途切れないように更新を忘れないでくださいね。

団体信用生命保険料

重要項目

団体信用生命保険料加入は必須です。

民間の金融機関から住宅ローンを組んだ場合は、無料。

フラット35などの住宅金融支援機構が提供している住宅ローンの場合は自己負担。

こちらはいわゆる「団信(だんしん)」と略して言われることが多いものです。

団体信用生命保険とは、住宅ローンを利用する人のための保険制度です。

住宅ローンの契約者が返済の途中で死亡したり、あるいは高度障害を負ったりしてローンの返済ができなくなったときに、団信が債務を返済してくれるのです。

残された家族は、団信の保険を使って住宅ローンが完済されますので、住宅を手放さずにそのまま住み続けられます。

民間の金融機関から住宅ローンを組んだ場合は、基本的に加入が必須です。この場合は保険料負担は銀行などの金融機関がしてくれますので、無料です。

また、フラット35などの住宅金融支援機構が提供している住宅ローンの場合は、契約者が保険料を負担することになります。加入は任意です。

しかし、万が一の時に、残された家族が住宅ローンを返済するのはかなり厳しいです。住宅金融支援機構の場合も、加入が望ましいと思います。

事務手数料(金融機関)

重要項目

事務手数料の金額は金融機関の金額の設定によります。かならずかかってくる費用となります。

相場は、定額と変動(1%など)によって結構異なります。

住宅ローンを契約する金融機関を選ぶことによって、支払い金額を小さくすることも可能です。

こちらは、融資事務手数料といわれるものです。

住宅ローンを組む際には、金融機関に手数料を支払います。定額で支払うもの(例:たとえば、5万円)もあれば、借入額の何パーセント(例:お借入額2,000万円の場合で220,000円(税込))という割合で支払うものもあります。

だいたい、その2通りですね。

例えば新生銀行は、以下のように宣伝しています。

団信保険料0円・保証料0円 – 事務手数料5.5万円(定額型)

例えば楽天銀行は、以下のように宣伝しています。

楽天銀行の融資事務手数料は、住宅ローン(金利選択型)の場合一律324,000円(税込)

結構違いますよね。

しかし、金利設定などいろいろ考えると、実は納得する部分もあるのです。

長い目で見ると意外と同じだったりします。とにかく、ここなかなり考慮の余地があるものです。

振込手数料(売主への振り込み) 

重要項目

残金を売主さんに支払う時の振り込み手数料です。かならずかかってくる費用となります。

数千万円という振り込みですが、手数料は600−800円程度です。

住宅ローンが執行された後に、売主さんに振り込む手数料です。細かいですが、こうした細かい金額も含めて諸経費となります。

ここでは網羅的に全て知っていてほしいので、計上しておきます。

事務手数料(不動産会社) 

重要項目

住宅ローンの金融機関を探す時に、不動産会社を通して行った時にかかる費用となります。

相場は4−6万円といったところです。

自分で住宅ローンを探す手続きをやれば、無料となります。

これは、住宅ローンの金融機関を探す時に、不動産会社を通して行った時にかかる費用となります

自分でいちから全て住宅ローンを決めれば、もちろん手数料はかかりません。

しかし、金融機関向けの事前審査の書類作りが結構大変でして、ここを不動産会社にお願いすると、その手間が省けます。

また、不動産会社は、たくさんのお客さんを見てきているので、「自営業」や「複数の職業を持っている人」など、住宅ローンの審査を通すのがちょっと難しい場合(サラリーマンじゃないと難しい場合も多いのです)にも、そのノウハウがあったりするのです。

そのメリットは結構大きいですよ。

やはり良い不動産会社を選ぶことはこうした点でもとても重要なのです。

フラット35適合証明書

重要項目

住宅ローンにフラット35などを利用する場合は、必須となります。

過去のフラット35の適合証明受けたことがあるかなどによって価格が変動します。

相場は5−8万円といったところです。

民間の金融機関の住宅ローンには必要ありません。

住宅ローンのフラット35を検討する段階で、必須の書類となります。

人によっては、民間の金融機関と天秤にかけながら事前審査を待ちたい人もいるでしょう。

事前審査段階では、フラット35適合証明書はいらないですが、もしいざローンを契約する段階でフラット35適合証明書が出ないことが怖いですね、

そのため、あらかじめ「フラット35適合証明書」の発行を確認したいこともあります。発行が確実であれば良いですが、そうでない場合は、同時並行で「フラット35適合証明書」が必要となります。

その後、やはり民間の金融機関の住宅ローンとした場合は、費用が無駄になってしまいますが、これも諸経費の一部となります。

金銭消費貸借契約印紙代

重要項目

金銭消費貸借契約の時にかかる、必須の費用となります。

相場は2万円、又は6万円です。

こちらは、金銭消費貸借契約の時にかかる印紙代です。

はぁー、印紙代は高いなぁーと思う一瞬です。

以下の金額がかかります。

記載金額金銭消費貸借契約書
1,000万円以下のもの10,000円
5,000万円以下のもの20,000円
1億円以下のもの60,000円

2.諸費用:登記費用

こちらは、マンションを購入した際に必ずかかる登記の関わ2.諸費用:登記費用る費用となります。

もう少し具体的にいうと、中古マンションなので誰かの所有であったわけです。

よって、【所有権移転登記】が必要となります。

登記関係:所有権、抵当権登録   

重要項目

所有権、抵当権登録の時にかかる、必須の費用となります。

相場は、住宅の固定資産税評価額によって変化します。(固定資産税評価額については、後述しています)

 

登記の種類税率税率住宅の特例
所有権移転登記建物固定資産税評価額の2%0.30%
所有権移転登記土地固定資産税評価額の1.5%
住宅ローンの抵当権設定登記借入金額の0.4%0.10%

※ 2021年3月31日までの登記に適用。(本来の税率は2%)
※ 住宅の特例は2022年3月31日までの登記に適用。(登記簿上の床面積が50m2以上)

シミュレーション

例・・   中古マンションの固定資産税課税評価額が5,000万円の場合(所有権保存登記)

固定資産税評価額×0.15% ⇒ 5000万円×0.15%=75,000円

例・・   4000万円の住宅ローンを組んだ場合(抵当権設定登記)

借入額×0.1%      ⇒ 4000万円×0.1%=40,000円

こんな感じです。

こういう費用が、ボディブローのように効いてきます。

司法書士報酬

重要項目

登記の時にかかる、必須の費用となります。

自分自身が司法書士でない限りは、かかってくる費用です。

相場は少し幅があり、5-10万円です。

これは、専門の法律的業務に支払う単価です。

ここは、抵当権設定登記もはいるので、金融機関によっては司法書士を指定してきます。そのため、自分で探せない場合は、言い値になってしまいます。

    

3.諸費用:仲介手数料

不動産会社仲介手数料

重要項目

中古マンションの購入において最大の諸費用となります。基本的に必須の費用となります。

不動産会社の物件によっては、無料の時もありますがかなり例外です。ここはしっかり見積もっておくことをおすすめします。

相場は、「(物件価格✕3%+6万)+消費税」です。

なんといっても、もっとも費用がかかるのがここです。

中古マンションを購入する場合、普通は不動産会社を介して物件を探します。

購入の場合は、購入者は売主と売買契約を結びます。不動産会社は、売主側と買主側の両方にいますよね。無事に契約が成立した際には、買主は不動産会社に対して「仲介手数料」を支払います。実はこの時に売主も「仲介手数料」を不動産会社に対して払うのです。

仲介手数料は宅地建物取引業法に基づき、その上限額が決められています。

具体的には、以下のとおりです。

・住宅価格のうち200万円までの部分:価格の5%に消費税分を加算
・住宅価格のうち200万円から400万円までの部分:価格の4%に消費税分を加算
・住宅価格のうち400万円を超える部分:価格の3%に消費税分を加算

です。意外と複雑ですね。

そのため慣例として、(物件価格✕3%+6万)+消費税 で計算することが多いです。

気を付けていただきたいのは、これは上限金額なので、不動産会社は上限を超えなければ任意に金額を設定できます。

そのため、もし不動産会社が売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることができるとき、売買契約を進める手段として、買主側の手数料を無料にするなどの方法を行うことがあります。

これが、「手数料無料」を謳う不動産会社のカラクリですね。

実際には、そうした不動産は「売り手が早く売りたい!」ということを反映していることもありますので、もちろん無料は大歓迎なのですが、上記の状況をよく知っておく必要もあります。

なぜなら、人気物件だったら「手数料無料」にしなくても良いですからね。

シミュレーション

例・・   中古マンションの価格が5,000万円の場合

(物件価格✕3%+6万)+消費税

⇒ 5000万円×3%+6万+消費税=1,560,000円+消費税(1,560,00円)=1,726,000円

となります。

かなりの価格ですね。

4.諸費用:その他の費用(契約書、税金など)

固定資産税(毎年)

重要項目

固定資産税は必須の費用であると同時に、ランニングコストとして、毎年かかるお金です。住宅ローンとは別に、しっかりと貯めておかなくてはなりません。

固定資産税の税額は「固定資産税評価額」×だいたい全国共通で標準税率1.4%です。

新築でも中古でも、マンションを購入すると、建物と土地の所有者となります。登記しましたからね。この登記情報に基づいて、「固定資産税」が毎年かかります。

つまり、家持ちの人=固定資産税を払っている人 というわけです。

固定資産税の税額は「固定資産税評価額」×だいたい全国共通で標準税率1.4%で計算されます。

この固定資産税評価額は、建物部分については、経年劣化のために年々下がっていくのが一般的です。

「固定資産税評価額」とは、固定資産課税台帳に登録された不動産の価格のことをいいます。この固定資産税評価額は、国土交通省が年に1回決めるのですが、その土地の売買取引において適正とされる価格を定めた「地価公示価格」から算定します。

土地の場合は時価の7割程度、建物の場合は5~6割程度が目安とされています。

シミュレーション

例・・   中古マンションの価格が5,000万円で、「地価公示価格」が3,000万円の場合

地価公示価格 ✕ 70%(固定資産税評価額)✕ 1.4%

=(固定資産税評価額)✕ 1.4%

⇒ (3000万円×70%) ✕ 1.4% = 2100万円 ✕ 1.4% = 29.4万円

となります。意外と高いのですよね。

不動産取得税(1回のみ)

重要項目

不動産取得税とは必須の費用ですが、1回限りです。

不動産取得税の税額は、「課税標準額×税率」で計算されます。

不動産取得税とは、土地や建物を買ったときにかかる税金のことです。

これは、購入して1回のみにかかる税金ですが、これも、そこそこかかるのです。

中古マンションを購入してしばらくして、突然自治体から納税通知書が送られてきます。そのため、事前の準備をしておくお金として、分けておきましょう。

不動産取得税の税額は、「課税標準額×税率」で計算されます。

この課税標準額とは原則として上述した固定資産税評価額と呼ばれる公的な価格が使われます。

さらに、宅地や宅地と同じ扱いを受ける土地に限っては同じく2021年3月31日まで、評価額の2分の1が課税標準額となっている。

税率は原則としては4%ですが、土地と住宅については2021年3月31日までは、3%に引き下げられています。

シミュレーション

例・・   中古マンションの価格が5,000万円で、「地価公示価格」が3,000万円の場合

地価公示価格 ✕ 70%(固定資産税評価額)=(固定資産税評価額)

(固定資産税評価額)✕ 1/2 = 課税標準額 なので、

⇒ (3000万円×70%) ✕ 1/2 ✕ 3% = 1050万円 ✕ 3% = 31.5万円

となります。

税金いろいろありすぎですね。

管理費等清算金(1回のみ)

重要項目

入居者がそれまでの管理費をしっかり払っていることは、重要です。可能であれば、購入前に管理費や修繕費の滞納がないかどうか、管理組合台帳を見せてもらいましょう。

ここで問題があれば、入居者か管理組合に問題がありますので、中古マンション購入を再考する必要があります。

これは、マンションの管理費や修繕費の精算です。前の入居がどういった支払いをしているの確認しましょう。

月の途中で引き渡しになった時は、日割りによって管理費や修繕を案分します。

売買契約書印紙代(1回のみ) 

重要項目

売買契約書の印紙代となります。

相場は、1万円か3万円となります。

またまた印紙代です!!

住宅購入は金食い虫ですね。

印紙代は以下とおり、購入金額によって決まります。基本的には、1万円か3万円と思います。

記載金額不動産売買契約書
1,000万円以下のもの5,000円
5,000万円以下のもの10,000円
1億円以下のもの30,000円

5.諸費用:引き渡し後

修繕積立金(毎月)

マンションの大規模修繕に使うとても大事な資金です。こちらは、毎月かかるのが通常です。他の入居者に迷惑がかかるので、滞納のないようにしましょう。

管理費(毎月)

マンションの日々の管理費として使用されます。こちらも、毎月かかるのが通常です。他の入居者に迷惑がかかるので、滞納のないようにしましょう。

全ての諸費用のシミュレーション

以下に、全ての諸費用のシミュレーションを示します。

条件は簡単に以下のとおりです。

  • 物件価格5000万円
  • 民間金融機関で住宅ローン

諸費用合計で、2,965,800円となり、ほぼ6%ほどとなっています。

1.住宅ローン
保証料金融機関による0
火災保険料必須95,000
団信フラット35は必須0
事務手数料(金融機関)金融機関による150,000
振込手数料(売主宛に)必須800
事務手数料(不動産会社)必須60,000
フラット35適合証明書フラット35は必須50,000
金銭消費貸借契約印紙代必須20,000
小計375,800
2.登記費用
所有権、抵当権登録必須115,000
司法書士報酬必須100,000
小計215,000
3.仲介手数料
価格x3%+6万円必須1,726,000
小計1,726,000
4.その他の費用
固定資産税必須294,000
不動産取得税必須315,000
管理費等清算金売主の状況30,000
売買契約書印紙代必須10,000
小計649,000
合計2,965,800

だいたいこの程度はかかるのです。

まとめ

中古マンション購入完全ガイド(2)では、マンション購入に関わる『諸費用』についてまとめておきたいと思います。諸費用は一般に、マンション購入費用の5%から10%と言われます。

今回のシミュレーションでは、6%だったのでだいたい予想通りです。

あとは、頭金(手付金含む)なので、それをいくらにするによってさらに割合が上がってきます。

こうしたお金を現金で用意しておかないといけません。

本記事では私の実体験も含めて書きますので、15記事を読み通すことで、中古マンションの購入プロセスが頭の中でしっかりとシュミレーションできるようになると思います。

ぜひ通してお読みください。

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すむことコム管理人 シミズ
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