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マンション購入相場を見極める方法 ー中古マンション購入完全ガイド(3)

本記事の内容

本記事では、中古マンションを購入したい人向けに、資金計画から購入までのすべての流れについて把握することで、より良い物件を適正価格で、納得して購入する方法について解説したいとおもいます。

ーーー題して、『中古マンション購入完全ガイド』です。ーーー


中古マンション購入完全ガイド(3)では、『購入相場を見極める方法』についてまとめておきたいと思います。まず中古マンションの全体的な価格推移を確認してもらい、さらに購入地域を特定して購入相場をみて、中古マンションを調べていく時の相場観を養う必要があります。そうした時に必要なツールについてもみていきたいと思います。

中古マンション購入完全ガイド

目次

中古マンションの価格推移

近年中古マンションは人気急上昇中ですが、ここでは中古マンションの全国的な価格推移をまずみてみたいと思います。(参考にしているのは、(株)東京カンテイの「マンションデータ白書」です)

全国の新築マンション分譲戸数は、9万戸超で2018年から基本的に横ばいです。

2020年はコロナウイルスの影響で下がっていますが、ここは特別な状況となっています。

近年首都圏は5万戸程度で、さらに首都圏(1都3県)では4万7千戸(前年比3.4%減)となっています。

内訳は、東京都3万8千戸、千葉県が4千戸程度、神奈川県が1万戸、埼玉県も4千戸程度です。

近畿圏(2府4県)は2万戸程度です。

京都府が1,700戸、奈良県が200戸と減少傾向にあり、大阪府が1万3千戸、兵庫県が4千戸ぐらいです。

中部圏(東海4県)は4,600戸程度です。

岐阜県が150戸、静岡県が800戸、愛知県も3,500戸となっています。

中古マンション平均価格は上昇している

以下は、全国の新築と中古マンションの価格推移をまとめたものです。

価格推移のグラフを見てみましょう!中古マンション平均価格は全国的に上昇しています。

首都圏は、新築マンションも急上昇しています。

引用:(株)東京カンテイ 「マンションデータ」より https://www.fudousan.or.jp/topics/1802/02_3.html

首都圏における新築マンション平均価格は、5,544万円です。

首都圏の平均専有面積は、63.24㎡となっています。平均坪単価は289.8万円です。中古マンションの平均価格も上昇しており、3,257万円です。平均専有面積は60.11㎡です。平均坪単価は179.1万円となっています。

近畿圏の新築マンション平均価格は3,933万円です。

近畿圏の平均専有面積は61.80㎡で、平均坪単価は210.4万円です。中古マンションの平均価格は、2,033万円です。平均専有面積は65.47㎡で、平均坪単価は、102.6万円です。

中部圏の新築マンション平均価格は4,049万円です。

中部圏の平均専有面積は70.43㎡で平均坪単価は190.0万円となっています。中古マンションの平均価格は1,657万円です。平均専有面積は71.44㎡で平均坪単価は76.7万円となっています。

基本的には、中古マンション市場価格はゆるやかな上昇傾向にあります。

また、首都圏は全国に比べるとだいぶ早いペースで価格が上昇しています。

コロナ禍で、首都圏から地方に向かう人が増える一方で、やはり首都圏のマンションには根強い人気があり、そうしたデータも出てきています。

重要項目

今後とも、良い中古マンションの需要は高く、特に首都圏の駅近物件は上昇していくと思われます。

適正価格とは何か?

中古マンションの購入を考えるときは、その建物の場所、広さ、設備が買いどきなのか?

つまり、適正価格なのかどうかが気になります。

自分自身が気に入って買った物件であったとしても、やはり市場価格や適正価格から離れた価格の物件ですと、やはりわだかまりが残ってしまいます。

購入するには長期間の住宅ローンを支払うに値する価格でないといけません。

また、その価格は何かの理由で手放さなければいけないときにも効いてきます。

ここでは、まずマンションの適正価格とはなにか?

そして、それを調べる方法についても見てみましょう!

マンションの価格には2つある

まず、マンションの価格には2つあることを知っておきましょう。

公的評価額と市場価格です。

公的評価額とは、固定資産税上の評価額や相続税上の評価額のことです。

市場価格は売り手と買い手の価格が均衡するところに市場価格があり、こちらは毎日変わっていきます。

売り主は当然高い価格で売りたいのですが、あまり高い価格では売れません。また、買主は、出来る限り安い価格で購入したいのですが、あまり安い価格を提示しても変えません。その2者が合意する点が市場価格ですね。

よって、その上下幅の範囲で妥当な価格が適正価格と言えます。

ここで、いろいろと同等の条件のマンションを調べてみると、個人的な感覚は人によって違うと思いますが、業界的には振れ幅はだいたい15ー20%位であれば基本的には適正価格といえるでしょう。

つまり同等のマンションが5000万円で売られていた場合、

4000万円−6000万円であれば適正価格です。(20%の振れ幅)

それ以上でも、それ以下でも何らかの原因があるとみるべきです。必要以上に安い場合は、売主側に何らかの事情があると推定すべきです。

また、高い価格であれば、引き合いの多い人気物件かもしれません。または、人気物件と見せかけるために(疑り深いですが)高めに設定しているのかもしれません。

重要項目

購入したい場所の比較的近いマンションで、程度が同等(築年数、部屋の広さ、階高など)なものをみてもおよその価格が推定できる。

振れ幅がだいたい15ー20%位であれば十分に適正価格といえる。

購入相場を調べる方法(その1):国土交通省土地総合情報システム

マンションがどれぐらいの価格で取引されたのか見ると、価格相場が分かります。

購入したい場所の比較的近いマンションで、程度が同等(築年数、部屋の広さ、階高など)なものをみるとさらに良いでしょう。

それによって、適正な価格が推定できます。

実は、国土交通省土地総合情報システムで実際の取引を見ることができるのです。

土地総合情報システムとは、国土交通省が運営している不動産の取引価格、地価公示、都道府県地価調査の価格を閲覧できるものです。

無料で、誰でも利用が可能です。

このサイトを不動産価格の相場を調査するために使うと良いと思います。

なぜなら、実際の取引価格が見られるからです。これはかなりメリットが大きい!

結構面白いですよ。まず、以下のサイトに移動してください。

国土交通省土地総合情報システム

まず、取引時期を選びます。プルダウンメニューから、時期を選びましょう。

取引が多い場合は、この直近一年でも良いと思います。

下の「ダウンロード」は、このまま何もしないでOKです。

「種類」は、中古マンション等を選びます。

住所からと、路線駅名から選択できます。

どちらで選択してもOKです。

駅チカ物件を検索する場合は、路線駅名から検索しても良いでしょう。

検索ボタンを押すと、以下のような表が出てきます。

ここでは、特に3つの点に着目してください。

  • ①は取引価格
  • ②の専有面積
  • ③の建築年

これを比較することで、ある程度の相場が見えてきます。

この作業がとても重要です。

相場観を頭に入れておくと、他の住宅サイトを調べたり、不動産会社との話や、内覧時にマンション見る目がかなり違ってきます!

絶対に一度は見るべき必須サイトです。

購入相場を調べる方法(その2):マンション口コミサイト

次に、マンション別のクチコミサイトを見てみましょう。

これは、かなりたくさんあるのですが、よくまとまっているのはこちらのものです。

マンションレビュー

無料ですが、詳しくみるには会員登録が必要となります。

またクチコミは、当然クチコミ投稿者のバイアスもかかるのでそこは、上記の国土交通省土地総合情報システムを参考にしながら、自分自身の相場感をしっかりと持っておきましょう。

まとめ

中古マンション購入完全ガイド(3)では、『購入相場を見極める方法』についてまとめました。

この相場観を早いうちから持っておくのは、良い中古マンションに出会う上でまさに肝となるものです。

そうすると、不動産会社の「煽り」にも冷静に答えることができます。

また、不動産会社の相場観を、自分自身の相場観を比べながら見定めることもできるのです。

そうすると、信頼できる不動産会社(さらに不動産会社の担当者)を見極めることにもつながります。

実は、しっかりしているかどうかは担当者にもかなりよるので、それはなかなか選べないのですが・・・。これはまさに運ですね。

本記事では私の実体験も含めて書きますので、すべての記事を読み通すことで、中古マンションの購入プロセスが頭の中でしっかりとシュミレーションできるようになると思います。

ぜひ通してお読みください。

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すむことコム管理人 シミズ
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