「中古マンション購入完全ガイド」連載中!

マンション契約・決済の手順をまとめます ー中古マンション購入完全ガイド(17)

本記事の内容

本記事では、中古マンションを購入したい人向けに、資金計画から購入までのすべての流れについて把握することで、より良い物件を適正価格で、納得して購入する方法について解説したいとおもいます。

ーーー題して、『中古マンション購入完全ガイド』です。ーーー


中古マンション購入完全ガイド(17)では、中古マンション購入の最終段階である『契約・決済の手順』について解説します。ここまでくれば、もうすぐです!

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本記事の目次

  1. 売買契約と不動産決済の違い
  2. 売買契約とは何か?
  3. 売買契約の手順(1)買主側の準備
  4. 売買契約の手順(2)売買契約の締結
  5. 売買契約の手順(3)売買契約のチェックリスト
  6. 不動産決済とは何か?
  7. 不動産決済の手順(1)買主側の準備
  8. 不動産決済の手順(2)全体の流れ
  9. 不動産決済の手順(3)ネット銀行の決済
  10. 不動産決済の手順(4)決済後に新しい権利証を受け取る
  11. まとめ

売買契約と不動産決済の違い

まず、売買契約と不動産決済の違いとは何でしょうか?

不動産決済とは、売買契約によって発生した不動産の取引を、実際に金銭の支払いによって契約を完結させる行為のことです。

具体的には、売買契約時に手付金を支払いますが、不動産決済時に残代金をすべて支払います。そして、所有権の移転手続きをとります。

実際に鍵の引き渡しを受けて、買主は住宅を自由に利用できるようになるのです。

売買契約と不動産決済がセットで、不動産の移転が行われるということになります。

売買契約とは何か?

一般的には、売買契約とは、売主と買主による契約です。

民法では、両者の意思が一致した時点で売買契約が成立します。

しかし、不動産取引は極めて大きな金額の動く取引のため、この両者の意思が一致をしっかりと「売買契約書」という書面にしていく必要があります。

この書面で、売主は「不動産」を買主に引き渡す義務を負い、買主は「代金」を売主に支払う義務を負います。

必ず書面「売買契約書」を作成する

上述したように、売主と買主の両者の意思をである「売る・買う」という約束を書面にしたものが売買契約書です。

民法上では、両者の意思が一致が重要ですが、不動産取引ではもめごとになることが多いので、書類にして残します。

売買契約書には、こうしたもめごを回避するように、様々な取り決めをしておきます。詳細は後述しますが、「買うのをやめたら・・・」「売るのをやめたら・・・」を前提に書いてあるのです。

売買契約の手順(1)事前準備

買主側が契約時に準備するものはそれほど多くありません。

まず、以下の物品を用意してください。

  • 写真付きの身分証明
  • 実印
  • 手付金(代金の10-20%以内が一般的 現金・振り込み・預金小切手など)
  • 売買契約書の印紙代
  • 仲介手数料:媒介契約書に記載された金額(現金・振り込み・預金小切手など)

売買契約の手順(2)売買契約の締結

売買契約の締結の流れを確認しましょう。

まず、売買契約にあたって、仲介する不動産会社に、売主側と買主側の双方が集まります。ここは、なんかとても嬉しい顔合わせとなります。

売買契約書の読み上げ

売り主と買い主が集合したら、不動産会社の担当者(宅地建物取引士)によって売買契約書が読み上げられます。

ここでひとつひとつ契約内容の最終確認をします。

契約書に署名・押印

最終確認が終わったら、契約書に署名・押印を行います。

手付金等の授受

契約書が完成したら、手付金等の授受を行います。この手付金は、現金も場合もありますが、口座振り込みや、小切手による支払いでも大丈夫です。

仲介手数料の支払い

その後、不動産会社に仲介手数料を支払います。

このとくに手付金の支払いも含めて契約手続きに不具合があると、売買契約が締結できません。そうすると、売買契約のやり直しとなります。

多くの関係者に迷惑をかけてますので、しっかりとした事前準備が重要です。

売買契約の手順(3)売買契約のチェックリスト

ここでは、売買契約における重要ポイントをまとめました。

「売買契約書の読み上げ」の時に確認するのは、本当に最終項目だけです。

それ以前に、しっかりと売買契約書の内容について知っておく必要があります。ここでは、不動産の売買契約書にある一般的な項目について、注意すべき点をまとめます。

これ以外に、個別の不動産独自の取り決めがある場合には、そこは十分に注意してみておく必要があります。

(1) 売買物件の名前

まず、物件の名前に間違いがないかどうか確認しましょう。

ここでは登記簿に基づいて契約書に物件名が載るので、登記簿と同じかどうか確認します。

(2)土地代金の精算

古いマンションなどの場合は実測の結果、土地の面積が登記簿と異なる場合があります。

その場合は、面積の差に応じて、売買代金を精算する必要が生じます。

この場合は、当初の売買代金と当初の売買面積で算出した平米単価による精算となりますが、不動産業者としっかりと打ち合わせをしておく必要があります。

(3)所有権の移転日

引き渡しの時期、つまり所有権の移転日を確認します。これは、以下の支払日と同じ日付になるはずです。

引っ越しの予定もあるので、実際に物件を自由にできるのはいつからなのかしっかりを確認しましょう。

(4)支払日、売買代金、手付金の額

以下の項目が間違っていないか確認します。

  • 売買代金
  • 手付金の金額
  • 買主の支払日

ですね。しっかりと確認します。

また、手付金についての記述をしっかりと確認しましょう。

支払う手付金が解約手付、証約手付、違約手付のいずれの物であるのか?

手付金の金額は適当かも確認します。

また、手付け金は解約手付である場合が多いので、手付解除の日程(解除の期限)などについても確認しましょう。

(5)設備の撤去

室内設備の確認です。

中古マンションでは、照明やエアコンなどの設備が付帯しているのか撤去されているのかを確認する必要があります。

わたしは、照明設備が故障していたので、交換してもらいました。

こうした細かい点もしっかりと確認しておきましょう!契約時には、物件状況確認書と言われる設備一覧表を用いて確認します。

(6)完全な所有権の確認

抵当権や賃借権などが付帯していない、完全な所有権で取引ができることを確認しましょう!

(7)固定資産税や都市計画税(公租公課)、管理費の精算

売買契約の日時によって、固定資産税と都市計画税の精算を行う必要があります。

また、管理費や修繕費などを日割りで精算することもあります。

(8)危険負担の条件(つまり引き渡し前に物件の滅失・毀損した場合)

売買契約締結後、引き渡し前に、地震が起きる、豪雨災害が起きる、ということも当然あります。

こうした売主、買主の双方にとって責任のない理由によって、売却物件が滅失・毀損した場合にどうするかです。

一般的には、売主が物件を修復して引き渡すことが必要となりますが、地震で物件が滅失したことにより契約目的を達せられないときは、契約を無条件で解除することができます。

ここもしっかりと確認しておきましょう!

(9)手付解除の項目

もし売買契約が破棄されることになったら・・・・

という場合に備えて、契約解除の用件を確認しておく必要があります。

いわゆる手付解除となる場合が多いですが、どのような契約になっているのかをしっかりと確認しましょう!

契約によっては手付解除を認めない契約に変更することもできます。しかし、自分に不利となる契約に関しては、十分に注意して、ここで安易に印鑑を押さないようにしましょう。

(10)契約違反の条項

契約違反による取り決めですね!

売主、買主のどちらかが債務不履行となった場合には、その相手方は契約を解除することができます。

このような契約違反による解除は、手付解除ではありません。

契約に違反した側が違約金を支払うことが一般的となっています。

この違約金は、売買代金の20%程度で設定されます。

こちらも、万が一の契約条項ですが、しっかりと確認しましょう。

(11)瑕疵担保責任

物件に、隠れた瑕疵が発覚した場合、売主は物件の補修をしなければなりません。

また、その瑕疵が重大な場合は、契約解除もあります。

売買契約では、この瑕疵担保責任は重要な条項です。

中古住宅の場合は、竣工からの年月で補償の年月を変化させることもあります。瑕疵担保責任の期間が短いと買主に不利となるので、そこも十分に気をつけて確認しましょう!

(12)反社会的勢力の排除の条項

これは、今の時代において重要な条項です。

不動産取引から「反社会的勢力」を排除するために、売買契約書の条項の中に必ず盛り込まれる条項です。

  • 「売り主及び買い主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」
  • 「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」

などを確約する条項があることを確認してください。

これらに反する行為をした場合は、契約を解除することができます。

(13)ローン特約による解除

もし、買主が住宅ローンの借り入れができなかった場合、買主は売買代金を支払うことができません。これを契約違反とするのはかわいそうなので、そこは特約となっています。

売買契約にローン特約を付すことが一般的となっています。買主が、住宅ローンの審査が通らなかった場合には、売買契約を無条件で解除することができます。

しかし、買主が必要な手続きを行わなかった場合など、買主の落ち度があった場合には、この特約は適用されないので注意が必要です。

不動産決済とは何か?

次に決済についてです。

上記の「不動産売買契約」が終了すると、つぎに「不動産決済」を行います。

この間に、住宅ローンの契約をどんどん進めていくのです。住宅ローンの契約は完成した「売買契約書」が必要となります。

不動産決済とは、売買契約によって発生した不動産の取引を、実際に金銭の支払いによって契約を完結させる行為のことです。

それでは、具体的な手順を見ていきましょう。

不動産決済の手順(1)買主側の準備

買主の準備

買主側の決済は以下の手順となります。

決済には送金元となる自己口座に資金が必要となりますが、住宅ローンを組む場合にはこの資金移転を同日に行うことになります。

まず買主側が事前に準備する書類は以下の通りです。

必要書類

  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 実印(印鑑証明のあるもの)
  • 写真付きの身分証明
  • 金融機関の通帳と銀行印
  • キャッシュカード
  • 不動産会社への仲介手数料
  • 司法書士への決済に関わる手数料

不動産決済の手順(2)全体の流れ

それでは、不動産決済の全体の流れを確認しましょう!

不動産決済は、住宅ローンを組む金融機関の応接間を借りて行うことが多いです。

なので、私はビシッと一応襟付きのシャツを着ていきました。

本人確認・委任状の作成(司法書士)

まず、司法書士の指示の元、本人確認と所有権移転に関する書類の記入があります。

所有権移転の登記提出書類

  • 登記原因証明情報
  • 登記提出の委任状
  • 受取の委任状

次に、住宅ローンの執行と残代金の送金をします

ここで、決済、つまり残額の支払いに移ります。

振込は多少時間がかかりますが、基本は待っているだけですね。

物件の残額代金の振込、諸費用の振り込み手続きを行います。

残りの引渡関係書類の受け取り

売主側から、管理会社への手続きや、管理費の書類、設備関係の書類など細々した、書類関係の引き渡しがあることが多いです。

残りの諸費用の支払い

残りの諸費用、不動産会社への仲介手数料、司法書士への登記費用などの支払いを行います。

私は、すべて現金で支払いを行いました。

売主の着金確認

最後に、売主による着金確認を行います。

この確認が終わると、決済が終了となります。

その後、挨拶をして解散となります。

不動産決済の手順(3)ネット銀行の決済

ネット銀行の場合は、店舗がないので銀行で集まって上記のような決済作業を行うことができません。

当日の決済手続きは、どこか任意の場所(不動産業者事務所、司法書士事務所)で行います。

通常は、不動産店の応接室の場合が多いと思います。

場所は違いますが、基本的にやることは同じなので手続きとしては上記の手続きとなります。

振り込みなどは、不動産業者の担当者がネット銀行と打ち合わせをして進めることになります。

不動産決済の手順(4)決済後に新しい権利証を受け取る

この決済日から所有権が変更になります。物件は、ついに買主の所有になりました。

おめでとうございます(パチパチパチ)

実際の登記関係の書類が届くのは後日になります。

決済終了後に、司法書士は法務局で登記手続きを行い、登記日付には決済日が記入されます。

1週間後くらいに法務局から登記識別情報が発行され、司法書士経由で買主側に届きます。権利証が届くまで、決済日から2週間くらいと考えておくと良いでしょう。

「権利証」は次回の売買に必要な書類なので、大切に保管しておきましょう!

これで全ての手続きが終了となります。お疲れさまでした。とても嬉しい瞬間です。

まとめ

中古マンション購入完全ガイド(17)では、中古マンション購入の最終段階である『契約・決済の手順』について解説しました。

ここまでくれば、中古マンションを手に入れることができます。

しかし、この契約と決済の手順までしっかり把握しておくと、当日「あたふた」しなくていいので安心です。

初めての経験に人も多いと思うので、「売買契約」と「決済」は、結構緊張しますよ。

たくさん印鑑を押して、説明を受けるので、事前にその手順を知っておくだけでもかなり安心できます。

本記事では私の実体験も含めて書きますので、すべての記事を読み通すことで、中古マンションの購入プロセスが頭の中でしっかりとシュミレーションできるようになると思います。

ぜひ通してお読みください。

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すむことコム管理人 シミズ
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