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災害に強いマンションの選び方 ー中古マンション購入完全ガイド(14)

本記事の内容

本記事では、中古マンションを購入したい人向けに、資金計画から購入までのすべての流れについて把握することで、より良い物件を適正価格で、納得して購入する方法について解説したいとおもいます。

ーーー題して、『中古マンション購入完全ガイド』です。ーーー


中古マンション購入完全ガイド(14)では、『災害に強いマンションの選び方』について解説します。

中古マンション購入完全ガイド

目次

  1. 災害に強いマンションとは何か?
  2. 震災に強いマンションとは?
  3. 風災に強いマンションとは?
  4. 水災に強いマンションとは?
  5. まとめ

災害に強いマンションとは何か?

最近の日本は、毎年のように100年に一度の大雨だったり、観測史上最高の暴風雨といった報道を目にするようになりました。

異常気象は、地球温暖化が原因の一つと思います。世界中で異常気象の報道が多くなっています。

こうした、自然災害から個人の重要な資産であるマンションを守っていくことはとても重要です。そのためには、まず、購入前に自然災害に強いマンションを調べておくということは必須でしょう。

災害に強いマンションとは、自然災害の中でも、震災、風災、水災の3つ災害に対応しているマンションのことを言います。

震災に強いマンションとは?

これは、基準がかなりわかりやすいです。

1981年改正の新耐震基準をクリアしていることがまず重要です。

中古マンションを探していると、「旧耐震基準」「新耐震基準」という言葉がよく出ていきます。

これは、建築基準法による地震への構造的な基準です。

「新耐震基準」とは、「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」というものです。

これは、現在でも通用するかなり強い基準です。これが、一般的に1981年改正の「新耐震基準」と言われるものです。

よって中古マンションなどでみられる「旧耐震基準」とは、上記の基準を満たしていません。

「旧耐震基準」とは、「震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能」というものです。

どうでしょう?

こうしてみると、かなり違いがわかりますね。

しかし、旧耐震基準であったら、新耐震基準を満たしていないのかというと、実質的にはそういうわけではありません。

鉄筋の量だったり、構造形式によって大きく変わってきます。しかし、新耐震基準を満たしているという証明がない限りは、そこはしっかりと認識しておく必要があります。

マンションを見たら、かならず「旧耐震基準」「新耐震基準」を確認しましょう。

簡単な指標は、建築確認の時期が「1981年6月」の前か後とかということです。竣工の時期ではありませんよ。あくまでも、建物を建てる前の「建築確認」の時です!

風災に強いマンションとは?

これは、意外と見落としがちな風の災害です。

強い台風が頻繁におこると、一軒家では屋根が剥がされたりします。台風の被害にあった被災地では、多くの家屋がブルーシートに覆われているのを目にします。

マンションでは、居室階によりますが台風によって飛んできた飛来物が窓の当たって、割れるなどの被害が多く発生します。

またマンションでは、基本的に高層階になるほど風は強くなります。

タワーマンションでは、周りに遮るものがなくなるため、さらに強風を受けやすくなるのです。

こうしたタワーマンションでは、窓ガラスについても強風対策がなされますが、思った以上の強い風に悩まされることもあります。

強風によって自由に窓が開けられない(洗濯を外に干せない?!)

これは、何か壊されたりする被害と違って、いわゆる生活災害ともいえるものです。

先ほど述べたように上空にいくほど風は強くなります。たとえば、タワーマンションのような超高層マンションではかなりの強風にさらされます。

それはわかっていたよ!という人も多いのですが(当然マンションを買う時にい不動産業者からも説明されるので)、思ったよりも風が強くて自由に窓が開けられないことがあります。

実は、タワーマンションの上層階は規約の中で窓の開けっぱなしを禁じていることも多いのです。

マンション内に吹き込む風邪の強さは、高層マンションの場所や居室の方位にもよりますし、ベランダの有無も影響します。

しかし、あまりに強風が吹くマンションでは洗濯を外に干すこともできません。

中古マンションであれば、日常の風をしっかりと確認することができるので、そこは注意をしてみておかなくてはいけないポイントです。

強風で部屋が揺れる?

高層マンションの構造設計では、風の強さも考慮され、風の揺れによる振幅もしっかりと確認されます。

つまり、風で建物は揺れているのです!

しかし、地震ように体で感じる揺れはありません。もし風で建物が揺れていることを体で感じるのであればかなり問題のある構造ではないかと思うので、調査が必要です。

とはいえ、台風のような極めて強い強風では、特に高層マンションであればあるほどマンションが揺れが大きくなりますので、揺れを感じることもあるかとおもいます。

風被害は、マンションの居室によっても大きく異なるので、内見時に強風の有無をしっかりと知ればておく必要があります。

水災に強いマンションとは?

近年の台風による大雨で、いわゆるタワー・マンションの1階と地下の電気室が水没して大きなニュースになったことは記憶していく人も多いのではないでしょうか?

タワー・マンションという資産価値の高い物件が、水没により大きく資産価値が毀損した事例ですね。

こうしたことから、地震と共に水害へ対策が需要な課題となっています。

地震はいつおこるかわかりませんが、毎年水害は目と鼻の差の先で起こっているので、自分ごとのように考えられるのだと思います。

水害による被害はどこで起こるのか?

水害でよくある被害を見ると、そこを防止しているマンションが水害に強いマンションということになります。

  • 地下駐車場が水没
  • 地下電気室が水没 電源・インターネットが不通となる
  • 外部からの浸水
  • マンション内部の排水があふれる
  • ボイラーが使用できなくなる
  • 1階の住居が浸水する

ですね。

このようにマンションは、1階が水没した場合の対策がされていることが重要なことがわかります。

しかし、こうした点の防止は、建設後ですとかなり難しいこともわかりますね。

そもそも水害に強い中古マンション選びは、場所選びを重視する

ここで考えたいのは、マンション自体の水没の対する個別の対策ではなく、そもそも水没しない場所にマンションを購入することが先決です。

マンションの資産価値は、水没すると当然ながら大きく毀損してしまいます。

なぜなら、購入者側にとってみれば、「また水没する可能性があるのでしょ」という意識が働いてしまうからです。

新規に購入するのであればまずは、水没しない場所選びが必要となります。

そこで調べて欲しいのが、ハザードマップです。

現在はとても便利になって、日本中のどこであってもハザードマップが自治体から提供されています。そこでみると、浸水被害どれぐらい発生する可能性があるのかが示されています。

自治体のハザードマップは、毎年更新されているものありますので必ず最近のマップで調査しましょう。

また、こちらの国土交通省のハザードマップも結構使えます。

国土交通省のハザードマップポータルサイト

国土交通省が運営している、「ハザードマップポータルサイト」です。

二つの観点から、両方見ておきましょう!

  • 重ねるハザードマップ(国土交通省が提供し日本全国を検索できる)
  • わがまちハザードマップ(各市町村のハザードマップへリンク)

マンション購入前に、かならず調べましょう!

身の回りでどんな災害が起こりうるのか、知っておくことは絶対に必要な事項です。

まとめ

中古マンション購入完全ガイド(14)では、『災害に強いマンションの選び方』について解説しました。

日本では、近年本当に自然災害が増えています。台風による被害は毎年いろんな地域で発生しているので、どこに住んでいても必ず考えておかなくてはならないことです。

特に、豪雨被害は数日で大きな災害となってしまいます。

これから数十年単位でマンションを購入することを考える時、絶対に考慮しておかなくてはならないことです。

いろんなリスクも考慮して、納得して購入するのがポイントですので、物件は焦らずに探しましょう!

本記事では私の実体験も含めて書きますので、すべての記事を読み通すことで、中古マンションの購入プロセスが頭の中でしっかりとシュミレーションできるようになると思います。

ぜひ通してお読みください。

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