中古投資マンションの選び方　ー中古マンション購入完全ガイド（１３）

本記事の内容

本記事では、中古マンションを購入したい人向けに、資金計画から購入までのすべての流れについて把握することで、より良い物件を適正価格で、納得して購入する方法について解説したいとおもいます。

ーーー題して、『中古マンション購入完全ガイド』です。ーーー

中古マンション購入完全ガイド（１３）では、『中古投資マンションの選び方』について解説します。マンション購入は自分が住むために購入する人がほとんどだと思いますが、場所によっては投資マンションとしても将来的に利用できます。将来に引越し（移住など）、移動することも見越して、「売れるマンション」とともに、「投資マンション」を選択するのは必要な時代になっているのだと思います。

投資マンションとは何か？

投資マンションとは、住むためのマンションではなく、貸し出しなどによる利益を求めていくためのマンションです。

いわゆる、「不労所得」を得ることを目的としたマンションと言っても良いでしょう。そうした投資用マンションは、インフレ対策や相続税対策ともなるものです。

単なる不労所得を目指すのではなく、様々な理由でマンション投資を検討されている方もいると思います。

マンション投資では、資産価値が高く、空室率が低い物件を、最適な価格で購入することがとても大切です。

こうした物件は、自分も住みたくなるような物件でもあるわけです。

そう考えると、自分の住まいとしてもマンション選びにも応用できますね！

初心者用の本の紹介

不動産投資は、きわめて大きな初期投資が必要となるのですが、知識不足のまま始めてしまう人も多いのです。そのため、まずは基礎的な知識をしっかりと身につける必要があります。

不動産投資会社には、最初は行かずに自分自身で知識を身につけてから話を聞く方が絶対に良いです。

以下の状況にある場合は、まずは基礎知識を深めましょう！

マンション投資に興味があるが、初心者である
不動産投資会社に行くのがちょっとまだ怖い（営業マンに言いくるめられそう！）
不動産投資のリスクもしっかりと把握しておきたい

これは、マンション投資も含む不動産投資全般について解説した本なのですが、わかりやすくポイントをまとめてあるのでおすすめです。

世界一やさしい不動産投資の教科書 1年生

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投資マンションの選び方

投資マンションの選び方は、先ほど述べたように「資産価値が高く、空室率が低い物件を、最適な価格で購入すること」です。

こういったマンションを選ぶことで、毎月安定した家賃収入を得ることができます。それでは、どうやったらこうした投資マンションを選ぶことができるでしょうか？

それには、以下のポイントが考えられます。

資産価値に比べて割安な物件を選ぶ
空室になりにくい条件を満たす物件を選ぶ
貸し出しの利回りが高く設定できそうな物件を選ぶ

ですね。

それでは少し具体的に見ていきましょう！

資産価値に比べて割安な物件を選ぶ

これは、物件を探した時にしっかりと資産価値をあからじめ数値的に認識しておく必要があります。

投資マンションの資産価値は、いわゆる「収益価格」によって算出します。

収益価格とは、以下の2つの価値の合計です。

対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益
現在価値を総合して算出する不動産の価値

こうしたことを個人的に調べるのはとても時間もかかり大変なので、以下の専門サイトなどを利用して調べると比較的手間もかからずに把握することができます。

まとまった資産価値情報を出してくれるサイト「住まいサーフィン」は登録は無料です。

基本情報を検索すると、こんな感じで情報が出てきますが肝心なところが見られません。

そこで、無料で会員登録すると、物件がレポート対象となって以下の情報を見ることができます。

空室になりにくい条件を満たす物件を選ぶ

「空室になりにくい」物件とは、どのような条件を持つ物件なのでしょう。

基本的には、二つです。

物件の利便性
管理とメンテナンスの良さ
設備・仕様が新しいこと

当たり前のことですが、借り手はこうした項目に妥協しません。そのため、上記を満たすことが肝要です。

物件の利便性

基本中の基本ですね。利便性が良ければ、住居でも事務所でも、需要がとても大きくなります。

具体的には、以下のとおりです。

最寄り駅から徒歩10分以内
複数の路線がある
コンビニが近くにある
ドラッグストアが近くにある
スーパーが近くにある

などです。

管理とメンテナンスの良さ

管理とメンテナンスの良さは、不動産の資産価値を保つ最も大きな部分です。

管理人や管理会社について（常駐か、非常勤か）
共有部分の設備交換の有無
修繕計画が現実的なものになっており、実行されているか
定期点検の実施状況（計画だけに終わっていないか？）

設備・仕様が新しいこと

アイランドキッチンや、ワンルームなど現代の生活様式を踏まえた間取り、広さ、設備となっていることも需要です。

また、セキュリティに対する設備がしっかりしていると、そうした意識の高い居住者が入ってきますので、高い資産価値が維持されることになります。

貸し出しの利回りが高く設定できそうな物件を選ぶ

貸し出し利回りを高くするということは、要は「物件の収益性」の良い物件を選ぶということです。

気をつけてほしいのは、投資用のマンション物件などを見た時に記載されている利回りは、本当に利回りとは異なることです。

こうした販売用の図面などに掲載されている利回りはいわゆる「表面利回り」といいます。

それには、管理費、税金などのランニングコストが入っていません。

実際の物件の利回りは、管理費、税金などのランニングコストを除いたあとの得られる利益から考えないといけません。

これを「実質利回り」といいます。

良い物件を選ぶには、この実質利回りをみましょう！

マンション投資のメリットとデメリット

この記事で対象としてきたマンション投資は、もうすこし細かくいうと、区分マンション投資です。

そのほかにも、一棟アパート、一棟マンションへの投資があります。

また、新築か中古によっても、その収益性は大きく異なります。

ここでは、もっとも多いと思われる区分マンション投資のメリットとデメリットについてまとめておきます！

区分マンション投資のメリット

投資金額が安い物件もあるので、始めやすい
利回りの比較的高い、都心の駅近物件なども視野に入る
区分所有だと管理が比較的楽である

区分マンション投資のデメリット

区分所有だと投資金額が少ないため、リターンが少なくなる（利益＝家賃ーランニングコスト）
区分所有マンションがひとつだと空室リスクが高くなる

最初は一つの区分マンションで始めて、うまく軌道に乗ったら増やしていくのが現実的だと思います。

そのときも、なにがあるか分からないので「売れるマンション」であることは必須ですね！

マンション投資の注目エリア

コロナ禍で地方が注目される中で、2020年も都心の駅近物件の堅調さは健在でした。

リスクオンの時こそ、こうした堅実なマンション探しが重要です。

今後も注目のエリア

都心の再開発エリアには、常に目を光らせておきましょう！

現在注目しているのは以下のエリアです。

白金スカイなどの再開発が進む、白金台周辺エリア
再開発が急速に進む東京駅と神田駅の中間エリア
高輪ゲートウェイ駅がある田町駅と品川駅の中間エリア

中古投資マンション物件情報を得られるオススメ不動産会社サイト

投資用の中古マンションを探す場合はSUUMOなどの一般的な利用者の多い不動産サイトを利用するのはあまり適切ではありません。

SUUMOは、不動産サイトの中でもかなり更新頻度が高いですが、やはり掲載物件にはタイムラグがあり、また良い物件はすぐになくなってしまいます。

そこで利用したいのが、不動産会社自体が売主として投資物件を販売している場合です。

その場合は、物件情報が最新のものを見つけることができるだけなく、サイト登録することで、WEBに掲載される前の情報を手に入れることもできます。

以下におすすめの投資マンション会社のサイトをピックアップしたので、ぜひ参考にしてみてください。

また、資料請求して良い投資マンションが見つかったら、かならず上述したような専門サイトを利用して資産価値を調べてみましょう。

サードオピニオンとして利用すると良いと思います。

上述した資産価値情報を出してくれるサイト「住まいサーフィン」は登録は無料です。

以下に区分マンション投資を行っている不動産投資会社のサイトを紹介します。

区分マンション投資物件のある不動産投資会社

ランドネット

年収500万円から始める不動産投資(マンション経営)が謳い文句で、「失敗しないマンション経営」について学べるセミナーを随時開催中です。

年間売買取引3,500件以上で、参加者の約8割は会社員なので、安定収入を得ながら不動産投資を介するのに適しています。

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J.P.RETURNS

ここも、入居率99%。家賃延滞率0%という安心して投資できるマンションを紹介しています。

また、マンション投資初心者についても無料セミナーを開いているので、まずは話だけでも聞いてみるのも良いかと思います。

また、有名企業と共催でセミナーを開催していることも多いので、安心して参加することができます。

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コンシェリア

創業35年であり、まさに不動産投資の老舗です。

390棟以上の開発実績がああり、また好立地とハイグレードな設備で入居率がかなり高いのが特徴です。

ガイドブック（無料）お申込みやオンライン説明もありますので、一度話を聞いてみても良いかと思います。

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まとめ

中古マンション購入完全ガイド（１３）では、『中古投資マンションの選び方』について解説しました。

価格上昇が見込まれるエリアなど、将来の動向も見据えて、不動産投資物件を賢く選定していきましょう。

空室リスクが低く、いい投資物件を選ぶポイントを把握したうえで、それぞれの物件にあるメリットやデメリットを理解し、ご自身の条件に合った物件を選ぶことが大切です。

別に投資をしないよ！という人も、投資に値するマンションとは、売れるマンションでもあり、人々が住みたいと思うマンションのことです。

そうすると、自分が住宅を探す上でも役立つ視点があるのがわかると思います。いろんな知識からマンション選びができると、幅が広がりますね。

いい物件の出会いは必ずありますので、焦らずに探しましょう！

本記事では私の実体験も含めて書きますので、すべての記事を読み通すことで、中古マンションの購入プロセスが頭の中でしっかりとシュミレーションできるようになると思います。

ぜひ通してお読みください。