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マンション査定のプロセスを知ろう!

不動産査定会社

郵便受けを見ると、「法人が○○平米以上の物件を○○○○万円で探しています。」といったチラシをみたことがありませんか?

「えっ!」この物件ってそんなに評価が高いの?って思ってしまいますよね。

今回は、マンションを高く売るために知っておくべき「マンション査定のプロセス」について解説します。

本記事の内容


実際には、マンション査定額と実際の売却額には差があります。しかし、マンション査定のプロセスを知ることで、マンションを高く売ることに繋がっていきます。

そのためにも、マンション査定のプロセスをしっかりと把握してから、机上査定と訪問査定をしてもらいましょう!数百万の差はすぐに出てきます。

目次

  1. マンション査定の方法
  2. マンション査定のプロセス
  3. マンション査定に影響を与える要因
    • 外部要因
    • 内部要因
  4. どこの不動産屋に決めるのが良いか
  5. まとめ

1.マンション査定の方法

不動産の査定価格を計算する方法には主に3種類あります。

  1. 取引事例比較法
  2. 収益還元法
  3. 原価法

です。それぞれに特徴がありますので、以下に簡単に外観しましょう。通常のマンション査定(投資物件ではないもの)に使われるのは、上記のうち1「取引事例比較法」です。

取引事例比較法 周辺相場がベース(マンションの査定に使うことが多い)

多くのマンション査定で使われているのが、「取引事例比較法」です。

簡単に言えば、売りたい物件の近くで行われた不動産売買を網羅的に集めて、価格比較検討するものです。

そんな情報あるの?と思うかもしれませんが、データベースの全て不動産取引情報は登録されているのです。Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)、レインズ(REINS)と言われるものです。

築年数、平米数などによって売買価格は変動しますが、売りたい物件と近い条件の物件価格を調べることで現在の全体的な相場を見ることができます。そうした、取引事例を参考に査定価格を割り出します。

収益還元法 賃貸料がベース(投資物件の査定に使うことが多い)

賃貸料をベースに不動産価格を査定するのが収益還元法です。現在持っている物件を貸し出すことを考えてみましょう。

たとえば、現在売主さんが家賃の月額が20万円で賃貸に出せそうないい物件を持っているとします!この場合、もし5%の還元利回りを求めたい場合はどうなるでしょう。また、年間経費として(維持管理費・修繕費・税金・損害保険料)として20万円かかったとします。

((20万円×12カ月)−20万円)÷0.05=4400万円

となります。つまり、販売価格は4400万円がベースとなります。これは、直接還元法と言われるものです。収益還元法の不動産の算定には、他のもDCF法などがありますが、ここでは割愛します!

原価法 建て直し料金がベース(一戸建ての査定に使うことが多い)

「原価法」とは、そこの場所で再度土地を取得することも含めて、もう一度建て直すといくらになるのかを考えて算定する方式です。現時点でのその物件の再調達原価を算出してから、物件の経過年数に応じて価格を低減させます。それによって、現時点での価値に換算した物件価格を算出することができるようになります。

また、現在はリフォームが流行っています。リフォームによって物件価値は上昇します。買い手がリフォームを必要としないと判断した場合は、買い手はその分をあらかじめ上乗せしても良い価格が想定できるからです。こうした点も重要です。

このリフォームを査定に入れるかどうかは、不動産会社よって大きく違うところです。しっかりと、一つ一つの物件から算出してくれる不動産屋さんもあれば、一括で築10年なら半額とか、築20年ならば不動産価値はほとんどないというような大雑把な査定も多いです。

2.マンション査定のプロセス

不動産の査定価格の査定プロセスは、3つあります。

  1. 簡易査定
  2. 机上査定
  3. 訪問査定

です。それぞれに特徴があります。それぞれを個別に行うということではなく、簡易査定で全体な相場観を掴んでから、2の机上査定(一括査定)を実施して、3の訪問査定とつなげていくと、間違い無いです。

簡易査定

簡易査定とは、各社のホームページの申し込みを通じて、すぐに簡易的なマンションがわかるというものです。この簡易査定は、各不動産会社のマンション価格に関するデータベースを元にして算出します。

簡易査定で、自分のマンションの相場が大雑把にですがどれぐらいの位置付けにあるのか把握することができます。今すぐに査定結果を知りたい方に最適です。

この簡易査定は、コンピュータによって各社のデーターベースから自動計算されたものです。

机上査定

これは、売主さんが対象不動産の具体的な情報をインターネット上から入力し、その情報を元に不動産会社の担当者(コンサルタントなど)が査定を行うものです。机上査定はコンピュータ任せではないため、より正確性の高い査定を行うことができます。

訪問査定はある特定の不動産業者に行ってもらうので、訪問査定前に複数の不動産業者に査定をしてもらうことが極めて重要です。

不動産会社は全国区のものから地方に特化した業者など様々あり、それぞれメリットとデメリットがあります。直接問い合わせの前にマンション一括査定を使って、全体の相場観を掴んでおくと大変便利です。

※一括査定サイトでは、この机上査定が一回の申し込みで複数の不動産会社の行うことができるのでおすすめです。(2500社の登録不動産業者から最適な9者からの回答など)

訪問査定

これは、上記の机上査定を行って検討をした結果、売主さんが選んだ不動産業者の担当者(営業担当)が実際に対象マンションを訪問して、机上審査ではわからなかったさまざまなマンション特有のこと(室内環境、近隣環境、マンション管理会社の状況など)も含めて調査を行う査定です。

当然ながら、査定精度は最も高くなり、実際の売却価格に近いものとなります。ここでは、信頼できる不動産業者の数社に行ってもらう必要がありますので、その前に一括査定などで複数の不動産業者にアプローチしておくことが肝要です。

3.マンション査定に影響を与える要因

外部要因(簡易査定、机上査定に影響します!)

近隣の新築マンション売り出し価格

査定価格に影響しやすいのは、当然近隣で売り出されている物件です。もしこの物件に相場よりも安い物件があると、中古物件は当然それに大きく影響されることになります。特に同じ地区で、「広さ」と「築年数」の条件が似ている物件は、競合物件となります。

近隣の中古マンションの価格

最も査定価格に影響すると言えるのは、近隣の中古マンションです。周辺で売り出している物件です。

もし競合物件が相場よりも安い価格で売り出されていた場合は、それは査定価格に影響しなかったとしても、実際の売却価格には大きく影響してきます。マンション売却は、長いと1年間以上にも及ぶ場合があるので、その間に出てくる物件相場がどのようなものなのかは重要と言えます。

現在の景気状況

当然、売却時の景気に不動産売買は大きく左右されます。買いたい人が多い時は、不動産価格も上昇するので「早く買わなくては!」と思いますし、不動産価格が下降している時は「もう少し待てば、もっと安くなるかも!」と買い控えが発生します。

景気に大きく左右されるのがマンション相場です。

物件近隣の新規開発計画

近隣の開発計画があると、当然相場価格が上昇します。しかし、これに関しては「当たることも、当たらないこともある!」と思っておきましょう。新規開発計画は、不動産価格に大きく影響していくため、事前の情報が出てくることは多くありません。

内部要因(訪問査定の前に知っておこう!)

室内環境(きれいに使っているか、リフォームの有無)

ここは、訪問査定の時にチェックされる項目です。

特に築年数が古い物件の場合は、水回りなどの設備が老朽化しているため、室内環境の状況は大きく影響してきます。内部がリフォームしていて、配管設備などの交換があらかじめされている場合は、当然査定額が大きくなってきます。

また買い手から考えると、売り主さんがリフォームをして長く住もうとしていた物件であるということは、買い手にとっても好印象です。つまり、売主さんがどんな理由で売ろうとしているのかは買い手にはわかりませんが、売主さんが大事に綺麗にマンションを使っていて、長く住もうとしていた物件であるということは、そこが住みやすい物件である証明にもなるからです。

それは、もしある不動産会社の査定価格が思ったよりも低かったとしても、他の不動産会社であれば、かなり高い査定価格になる可能性を秘めています。

階数、日当たり状況、近隣状況

階数、日当たり、近隣状況についても訪問査定の時にチェックされます。特に日当たりに関しては、朝昼夕方と実際の日の入り方が違うため、しっかりと日光が入るマンションの査定は上昇する傾向にあります。

物件管理状況

マンション管理組合がしっかりと働いているかどうかも重要な項目です。特に中古物件であれば、マンション管理状況は管理組合によって大きく変わってきます。管理状況の良さは査定価格に大きく影響します。

4.どこの不動産屋に決めるのが良いか

高い査定価格を提示した不動産会社を選ぶ時には注意が必要

訪問査定までは、高い査定価格を提示した不動産業者に査定してもらってもOKです。しかし、実際に不動産の売却を依頼する不動産会社を選ぶときは、「査定価格が高い」とうことだけで選ぶにはリスクがあります。

それは、査定価格でかならずしも売れるとは限らないからです。

たぶん複数の不動産会社の査定を見ると、ある程度の相場がわかっているはずです。そのため、他の不動産会社と比較して、明らかに高い査定価格であった会社は要注意です。

信頼と実績+営業担当者

不動産会社が高い査定価格を出す理由はなんでしょう。

それは、不動産売却において専任媒介契約としたいということです。専任媒介契約は、不動産の売却を「その不動産会社だけ」に限定するもので、売り主さんには、高い価格で売ってもらえるメリットがある一方で、他の不動産会社が見つけるであろう顧客を逃してしまう機会損失があります。

専任媒介契約してから、不動産が一定期間売れないと、やっぱり売れないので「売り出し価格をさげましょう!」となってしまうこともあります!そうすると、売主さんにはかなりのデメリットです。

やはり、一番大事なのは、査定価格に対して信頼と実績をあること、そして、最終的には営業担当を信頼できるかどうかです。

5.まとめ

今回は、不動産売却の前の不動産査定のプロセスを見てきました。

不動産の査定価格の査定プロセスには、3つありました。簡易査定、机上査定、訪問査定です。そして、訪問査定してもらう不動産会社を選定するために、机上過程で多くの不動産業者に査定してもらう重要性についてお伝えしました。

是非とも、いい不動産業者さんを見つけて、気持ちよく不動産取引ができることを祈っています。

最後に


不動産売買は、本当に「出会い」だなと思います。いい物件には必ずいい不動産屋さんがついています。いい担当者さんがついています。そんな担当者さんと会うと、「次もまたお願いしたい!」と思うものです。そんな出会いがありますように!

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すむことコム管理人 シミズ
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