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中古マンション売買契約後に違約金を払って契約解除できますか?

中古マンションの売買における、違約金を知りたい人向け

本記事では以下の疑問に答えます
  • 質問1:中古マンション売買契約後、手付解除の期間を過ぎていた場合に、違約金を払って契約解除できますか?
  • 質問2:違約金の金額について教えて下さい。

先に回答を示しておきます!

回答

ずばり!

  • 質問1の回答:できません。
  • 質問2の回答:基本的には、合意によって定められます。通常の違約金は売買代金の20%程度です。

目次

  1. 不動産売買契約における違約金とは何ですか?
  2. 契約違反とはなんですか?
  3. 中古マンション売買契約後、手付解除の期間を過ぎていた場合に、違約金を払って契約解除できますか?
  4. 違約金の金額について教えて下さい
  5. まとめ

不動産売買契約における違約金とは何ですか?

不動産売買契約において、契約違反(債務不履行)などをした場合には、金銭を支払うことを予め約束しておきます。

この金銭のことを違約金 といいます。

この違約金には、「損害賠償額の予定」のときと、「違約したときの罰」である違反罰の場合があります。

損害賠償額の予定

「損害賠償額の予定」とは、実際に違約によって生じた損害額が大きくても小さくても損害賠償請求額をあらかじめ約束した金額として、その差額は互いに請求できないものです。

違約罰

まず、契約違反が発生すると実際に発生した損害については賠償責任が発生します。違約罰とは、それに加えて、あらかじめ約束した金額を支払う場合です。

契約違反とはなんですか?

不動産について売買契約が成立すると、売主は不動産を買主に引渡す義務を負います。またそこでは、登記を移転することを義務として行う必要があります。

一方で、買主には代金を売主に支払う義務が生じます。この買主側の義務を履行しないと、契約違反となるのです。いわゆる債務不履行です。

また、不動産売買契約には、以下のような条項が盛り込まれます。

  • 不動産売買契約における反社会的勢力排除のための条項
  • 第〇〇条 (反社会的勢力の排除に関する特約)
    • 買主は、売主に対し、本契約締結時および第〇〇条に定める本物件の引渡し時(以下「本物件引渡時」という。)において、次の各号の事項を確約する
      • (1) 自らまたは自らの役員(業務を執行する社員、取締役、執行役またはこれらに準ずる者をいう。)が、暴力団、暴力団関係企業、総会屋もしくはこれらに準ずる者またはその構成員(以下総称して「反社会的勢力」という。)ではないこと。
      • (2) 反社会的勢力に自己の名義を利用させ、本契約の締結および履行をするものではないこと。

こうしたことに違反している場合も、契約違反としての損害賠償の対象になります。この場合は、別途、制裁金(売買金額の80%)も払う必要があります。

中古マンション売買契約後に、手付解除の期間を過ぎていた場合に、違約金を払って契約解除できますか

手付解除の期間を過ぎていた場合には、買主側も売主側は違約金を支払うことによって自ら契約解除することはできません。

そもそも、売買契約における解除権の発生は民法に定められています。

不動産の売買契約においては、「契約解除」は、一般的には手付解除といった約定された解除権に基づくものと、当事者の債務不履行などによる法定解除権があります。

契約違反による法定解除は、買主側の債務不履行などの契約違反があって、売主に発生するものです。

よって、買主が自らの債務不履行によって自ら解除権を取得するということはありえません

また、逆に物件の引き渡しがないなどの売主側の契約違反に対しては、買主側に解除権が発生します。

その場合は売主側が自らの引き渡し不履行によって自ら解除権を取得することはありません

違約金の金額について教えて下さい

不動産売買契約における違約金は、原則として当事者同士が自由に決めることができます。

しかし、その合意がいわゆる「暴利行為」として「公序良俗に違反する場合」には、その契約の合意事項の一部又は全部が無効となります。

基本的には、先程述べたように違約金は民法によって定められます。

たとえば、債務の不履行という契約違反に対しての「損害賠償の額の予定」に関しては、「あらかじめ損害賠償の額が予定されたとすると、裁判によっても裁判所はその額を増減することができない」ことになっています(民法420条1項)。

また、別途違約金を定めた場合には、その違約金は「損害賠償の額の予定」を意味するものと推定されます(同条3項)。

また、民法では、「公序良俗に違反する事項」を目的とする法律行為を無効としていますので(同法90条)、上記の「損害賠償の額の予定」(違約金)があっても、その予定額が著しく大きな場合は、暴利行為となり一部又は全部が無効となります。

では具体的に言うと、判例を見ないといけないのですが・・・

ズバリ!

おおむね、売買金額の20%程度となります。

売買契約の売主が宅建業者であるときには、宅建業法により以下のように決められています。

「債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはならない」(宅建業法38条1項)

「この規定に反する特約は、代金の額の10分の2を超える部分について、無効」(同条2項)。

これは、不動産取引の知識があまりない(普通のサラリーマンですよね!知識がなくて当たり前です。)個人を守るためのものです。

まとめ

この記事では、中古マンション売買契約後に違約金を払って契約解除ができるかどうか、また違約金について考えました。

中古マンション売買契約は、とても大きな取引です。

こうした契約は、個人が詳しくなくて当然なのですが、しっかりと知識を入れておくことをおすすめします

不動産業者との知識の差が、不動産取引の不公平感を生んでいるような気がします。なんか、不動産業者に有利に進めらているような気がするのですよね!

なので、しっかりと理論武装しておきましょう!

それでは、まとめます。

本記事では以下の疑問に答えます
  • 質問1:中古マンション売買契約後、手付解除の期間を過ぎていた場合に、違約金を払って契約解除できますか?
  • 質問2:違約金の金額について教えて下さい。

回答です。

回答

ずばり!

  • 質問1の回答:できません。
  • 質問2の回答:基本的には、合意によって定められます。通常は違約金は売買代金の20%程度です。

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